글로벌 종합 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 서울 3대 오피스 권역인 CBD(도심권), GBD(강남권), YBD(여의도권)와 판교권역의 A급 이상 오피스 빌딩 167곳을 전수 방문 조사한 ‘2026 서울 오피스 임차사 업종 변화 보고서’를 10일 발표했다. 보고서에 따르면 최근 서울 오피스 시장은 단순한 수요 침체나 확장이 아닌, 산업군에 따라 공간 활용 전략이 뚜렷하게 갈리는 구조적 재편 국면에 진입한 것으로 분석됐다.
가장 두드러진 성장세를 보인 분야는 금융과 서비스업이다. 주식시장 등 업황 호조에 힘입은 금융업과 주요 서비스 기업들은 오피스 사용 면적은 물론 임차 기업 수까지 동시에 늘리며 탄탄한 저변 확대를 보였다. 이는 소수 대기업에 의한 일시적 면적 확장이 아니라, 신규 임차사 유입과 기존 기업의 사옥 확장 및 이전이 맞물린 지속 가능한 수요 증가로 풀이된다.
반면, IT와 전통 산업군은 공간 효율화에 집중하고 있다. IT 업종은 팬데믹 이후 확대됐던 원격근무 조정과 비용 통제 흐름 속에 전체 점유 면적이 소폭 감소했으나, AI 산업의 급격한 성장에 따른 신규 임차 수요가 맞물리며 세부 업종별 세대교체가 이뤄지는 모양새다. 제조, 도소매, 건설·개발 업종의 경우 산업 전반의 위축이라기보다는 대기업들이 경영 환경 변화에 대응해 비용 절감과 운영 체계 효율화를 목표로 면적 축소 및 이전을 적극 추진하면서 공간 다이어트에 나선 것으로 나타났다.
권역별 차이도 뚜렷하다. 도심권(CBD)과 여의도권(YBD)은 금융업의 면적 확대가 두드러지며 금융 허브로서의 입지가 한층 강화됐으나, CBD의 경우 대형 건설사의 이전 영향으로 건설·개발 업종 비중이 다소 줄었다. 강남권(GBD)은 전반적인 업종 구성이 안정적인 가운데 일부 대형 임차인의 퇴거와 확장이 시장을 이끌었으며, 판교권역은 IT 기업들의 선별적 비용 효율화와 주요 입주사의 이전 여파로 상대적으로 높은 변동성을 보였다.
쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀은 이번 분석을 통해 서울 오피스 시장이 단순한 성장과 위축의 양분된 시장이 아니라, 업종별로 서로 다른 방식의 수요 재편이 진행되는 시장이라는 점에 주목했다.
금융과 서비스업은 신규 임차사 유입과 기존 기업의 확장을 바탕으로 수요 기반을 넓혀가고 있는 반면, 제조·도소매·건설업에서는 대형 임차사를 중심으로 공간 효율화가 진행되고 있다. IT 역시 AI를 중심으로 새로운 성장 동력이 형성되면서 업종 내부의 변화가 가속화되고 있다.
김수경 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀 이사는 "서울 오피스 시장을 이해하기 위해서는 전체 공실률이나 임대료뿐 아니라 실제 오피스 공간을 사용하는 임차사의 업종과 이동, 확장 및 축소 패턴을 함께 살펴볼 필요가 있다"며 "이번 보고서가 향후 서울 오피스 시장의 수요 변화를 이해하고 기업의 오피스 전략을 수립하는 데 유용한 참고자료가 되기를 기대한다"고 말했다.
