종부세 입법의견 2300건↑…'불가피한 비거주' 추가될 듯
정부가 종합부동산세율을 주택 수가 아닌 합산가액 기준으로 일원화하지만 1주택자와 3주택 이상 보유자의 세액 격차는 2028년부터 대체로 더 커지는 것으로 나타났다. 실거주 여부에 따른 공제액과 공정시장가액비율을 차등 적용해서다.
현재 1주택자와 3주택자의 종부세 격차는 아파트 시가 14억원을 기준으로 2만원이다. 이는 재산세, 보유·연령 공제, 세 부담 상한을 적용하지 않은 것으로 3주택은 각 주택 시가를 합산한 가액이다.
만약 시가 20억원이라면 3주택자는 1주택자보다 종부세를 90만원 더 낸다. 30억원일 때는 이 격차가 157만원, 50억원일 때 465만원, 80억원에서는 1588만원까지 벌어진다.
9일 정부의 세제개편안을 토대로 종부세 개편이 사실상 마무리되는 2028년이 되면 이 격차는 대체로 더 커진다. 기본공제액 차이가 현행 3억원보다 더 벌어지고 3주택 이상 보유자의 공정시장가액비율이 1주택자(70%)보다 10%포인트(p) 높게 적용되기 때문이다. 시가가 100억원 수준이 돼야 격차가 축소된다. 3주택자 세액은 항상 많아진다. 이는 주택수, 거주여부에 따라 4개 유형으로 살핀 결과다.
첫 번째는 1주택자와 3주택자 모두 보유주택에 살지 않는 경우다. 내후년 세액 격차는 시가 20억원에서 599만원, 30억원이면 767만원이고 80억원에서는 2586만원이 된다. 시가 134억원이 돼야 현행보다 격차가 완화한다.
두 번째로 거주 1주택자와 3주택 중 1채에 거주하는 경우 종부세 격차는 시가 148억원이 돼야 현재보다 좁혀진다.
세 번째는 3주택자는 보유 주택 1채에 거주하고 1주택자가 비거주하는 경우다. 그럼에도 보유주택에 거주 중인 3주택자가 1주택 비거주에 비해 세 부담이 크다. 세액 차가 시가 30억원일 때 501만원, 50억원일 때 1043만원이고 94억원이면 2476만원까지 벌어지다가 95억원이 돼야 격차가 줄어든다.
네 번째는 비거주 3주택자와 거주 1주택자다. 세액 격차가 현재보다 줄어드는 지점은 시가 158억원부터다.
1주택자 종부세는 거주할 경우 14억원, 비거주 시 9억원이 공제된다. 다주택자는 '4억원 + 5억원×(거주 주택 가액÷보유 주택 합산가액)'이 기본공제액이다. 보유주택 합산가액에서 거주주택이 차지하는 비율에 따라 공제액이 달라진다. 3채 중 1채에 사는 경우 합산가액의 3분의 1에 해당하는 집에서 사는 것으로 가정했다.
정부는 현재 1·2주택 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%로 나뉜 세율을 2028년부터 합산가액에 따라 0.5~5.0%로 통일하기로 했다. 같은 가액인데도 '10억원 3채'가 '30억원 1채'보다 세금을 많이 내는 문제를 개선한다는 취지다.
또한 현재 1세대 1주택자에 보유기간과 연령을 고려해 적용하는 최대 80% 세액공제의 보유기간을 거주기간으로 바꾸고 600만원(2027년 800만원)으로 공제액을 제한하도록 금액 한도를 도입하기로 했다. 금액 제한 없이 최대 80% 공제를 받은 1주택자는 개편 후 3주택자와의 종부세 격차가 줄어들 수 있지만 애초 공제액이 크지 않은 그룹이라면 3·1주택 세액 격차는 이번 개편으로 좀처럼 좁혀지지 않아 과세형평 개선 효과가 제한적일 수 있다는 지적이 나온다.
이러한 제도 설계를 둘러싼 반발은 입법예고 과정에서도 표출되는 모습이다. 법제처 국민참여입법센터에 따르면 4일 입법예고된 종부세법 개정안에는 9일 오후 1시 기준 2325건의 의견이 접수됐다. 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾸는 소득세법 개정안에도 1500건 넘는 의견이 올라왔다.
정부가 '불가피한 비거주 사유'로 정한 취학·전근·부모 봉양 이외에 육아 등 가족 돌봄도 불가피한 사유로 인정해달라는 의견도 다수 제기됐다. 현 세제개편안에는 정부가 정한 불가피한 사유로 인해 1주택자가 1년 이상 살았던 주택에서 타 시·군으로 옮긴 경우 비거주 기간을 최장 3년까지 인정한다는 내용 등이 담겼다.
정부는 비거주 예외를 지나치게 넓히면 갭투자 등에 악용될 수 있다고 보면서도 다양한 사정을 고려해 추가 비거주 사유 등을 검토할 방침이다. 이 외에도 부부 공동명의 공제, 납부유예 소득요건, 기존 주택 보유자에 대한 공제한도 적용 문제 등 유형별로 검토한다는 계획이다.
이번 개정안 입법예고는 20일까지다. 정부는 27일 차관회의, 다음달 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일까지 국회에 제출할 계획이다.
