고금리·보수적 대출에 투자성 거래 부진
보험료 등 비용 증가…가격 눈높이 낮아질 듯
물류센터 거래 시장이 좀처럼 회복하지 못하는 가운데 인천 쿠팡 물류센터 화재가 추가 악재로 떠올랐다. 화재 안전성과 보험료 상승 우려가 커지면서 시장에 나와 있는 대형 물류센터의 매각 일정이 길어지고 기관투자가의 투자 심리도 한층 위축될 것이라는 관측이 나온다.
29일 금융투자업계에 따르면 CBRE인베스트먼트매니지먼트가 보유한 수도권 물류센터 5곳을 비롯해 퍼시픽자산운용의 평택 신세계 HUB 물류센터, 켄달스퀘어자산운용의 평택 로지스틱스 파크 등이 매각 절차를 밟고 있다.
하지만 물류센터 거래시장에 자금이 원활하게 돌지 않으면서 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이는 여전히 큰 상황이다. 삼성증권에 따르면 물류센터 프로젝트파이낸싱(PF) 금리는 6%대 중후반까지 올랐고 담보대출 금리도 5%대에 진입했다. 실수요로 사는 펀드와 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통한 투자성 거래에는 신중한 태도를 이어가고 있다.
거래 가격이 개발 원가를 밑도는 사례도 발생했다. 코람코자산운용은 지난해 12월 로지스포인트 여주를 약 1900억원에 인수한 데 이어 올해 3월 로지스포인트 호법을 약 930억원에 사들였다. 이 둘 모두 원가 이하에서 거래된 것으로 파악됐다. 매도자는 손실을 감수하고 자산을 정리하고, 자금 여력이 있는 운용사는 가격이 충분히 낮아진 자산을 선별적으로 인수하는 모습이다.
이런 상황에서 발생한 쿠팡 물류센터 화재는 투자자들의 심사 기준을 더욱 까다롭게 만들 전망이다. 이번 화재의 원인으로 복잡한 내부 구조가 꼽히면서 유사 구조를 갖춘 물류센터의 안전성에 대한 우려가 커진 탓이다.
앞으로 규제가 강화되면 방화설비를 보강하는 데 추가 비용이 들 가능성이 높다. 보험사가 물류센터의 위험도를 재평가할 경우 보험료나 자기부담금이 오를 가능성도 크다. 보험료와 관리비 상승은 순영업소득(NOI)을 낮추는 쪽으로 작용한다. 동시에 투자자가 화재 위험을 반영해 더 높은 수익률을 요구하면 캡레이트(자산가치 대비 NOI 비율)도 상승해 자산가치에 부담으로 작용한다.
당초 시장에서는 국내 기관투자가의 복귀가 물류센터 시장에 유동성을 공급할 것으로 기대했다. 공무원연금과 우정사업본부가 지난달 각각 5000억원 규모의 국내 부동산 위탁운용사 선정에 나서면서 오피스와 물류센터, 데이터센터 등에 총 1조원 규모의 투자 여력이 생겼다. 해외 기관도 높은 자기자본 비율을 바탕으로 물류센터 투자를 꾸준히 이어왔다.
운용사 관계자는 "고금리와 대출시장 경색으로 거래가 부진한 상황에서 화재 리스크까지 더해지면서 물류센터 거래시장 회복에는 시간이 더 필요할 것"이라고 말했다.
