-10·15 대책 이후 '15억 이하' 단지로 매수세 이동
-양주·의정부·파주 등 비규제 지역 거래 증가
부동산 규제가 수도권 아파트 시장 지형을 변화시키고 있다. 진입장벽이 낮은 '15억 이하' 단지와 규제를 피한 '비규제 지역'으로 수요가 이동하는 모습이다.
정부는 지난해 발표한 10·15대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고 주택담보대출 한도를 조정했다. 15억 초과~25억 이하 주택의 대출한도는 기존 6억 원에서 4억 원으로, 25억 초과 주택은 2억 원으로 축소됐지만 15억 이하 주택은 6억 원 한도가 유지됐다. 고가 주택에 쏠렸던 수요가 규제 영향이 적은 가격대로 이동하는 양상이다.
이에 수도권 아파트 매매시장에서는 15억 원 이하 단지의 거래비중이 늘어났다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 규제 시행 이전인 지난해 1~9월 15억 원 이하 거래 비중이 89.3%였던 수도권에서는 규제 시행 이후인 지난해 11월부터 올 5월까지는 비중이 93.9%로 4.6%p 확대됐다. 같은 기간 15억 원 초과 아파트 월평균 거래량이 2287건에서 1060건으로 53.7% 급감한 것과 대비되는 수치다.
청약시장에서도 마찬가지다. 한국부동산원 청약홈 자료를 분석해 올 상반기 수도권에서 15억 이하와 15억 초과 주택형을 함께 모집한 단지 19곳을 조사한 결과, 19곳 전체에서 15억 이하 주택형의 평균 경쟁률이 우위를 나타냈다.
일례로 지난 6월 서울 성북구에서 분양한 '장위 푸르지오 마크원'은 15억 이하 주택형 일반공급 257가구 모집(특별공급 제외)에 1순위 청약 3864건이 몰려 평균 15대 1의 경쟁률을 기록했다. 15억 초과 주택형의 경쟁률(평균 6.3대 1)을 크게 앞선 것이다. 아울러, 앞서 5월 인천 연수구에서 분양한 '더샵 송도그란테르(G5-1)' 역시 15억 이하 주택형의 1순위 경쟁률은 29.8대 1, 15억 초과는 11대 1의 경쟁률로 차이를 보였다.
여기에 수도권 부동산시장에서는 규제를 피한 비규제 지역으로의 풍선효과도 뚜렷한 상황이다. 부동산R114 자료로 10·15대책을 전후한 지난해 1~9월과 지난해 11월~올해 5월 아파트 거래량을 비교한 결과, 규제 이후 경기 과천시와 성남시 등 규제지역 아파트 월평균 거래건수가 각각 이전 대비 71.4%와 31.8% 감소하는 등 위축세를 보였다.
반면 비규제 지역인 양주시(+21.9%)·의정부시(+16.4%)·파주시(+12.5%) 등 경기 외곽 도시들은 같은 기간 거래량이 오히려 늘었다. 특히 지난 1일부터는 집값이 급등한 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 규제지역으로 추가 지정(경기 12→15곳)된 만큼, 규제망 밖에 남은 지역의 희소성은 더욱 커질 전망이다.
한 부동산 전문가는 "부동산 규제가 잇따르면서 실수요층이 금액 기준으로는 15억 이하, 지역으로는 비규제지역으로 시선을 돌리는 움직임이 나타나고 있다”라며 “그 가운데서도 교통여건이나 생활 인프라, 개발 기대감 등을 갖춘 새 아파트 등이 이 같은 수요를 흡수할 선택지로 언급되고 있다”라고 말했다.
이에 수도권 비규제 지역 내 실수요자가 주목할 우수한 실거주여건을 갖춘 분양단지가 언급된다.
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