“강남 겨냥 세제 개편, 외곽 집값 안정 효과는 제한적”
정부가 초고가 주택의 보유세를 강화하고 장기보유특별공제를 축소하는 방향으로 세제 개편을 추진할 경우 부담 증가도 강남권 고가주택 보유자에게 집중될 전망이다. 서울의 30억원 이상 주택 거래 10건 중 8건 이상이 강남 3구에 몰려 있기 때문이다.
19일 본지가 리얼투데이에 의뢰해 받은 자료에 따르면 올해 1월부터 7월 15일까지 서울 25개 자치구의 30억원 이상 주택 거래는 총 1832건으로 집계됐다. 이 가운데 강남 3구(강남·서초·송파)의 거래량은 1530건으로 전체의 약 83.5%를 차지했다. 자치구별로는 △강남구(585건) △서초구(480건) △송파구(465건) 순으로 30억원 이상 거래가 많았으며 용산구도 145건으로 뒤를 이었다.
50억원 이상 초고가 거래 역시 서울 내 일부 지역에 집중되는 양상을 보였다. 전체 317건 가운데 강남구가 154건으로 약 48.6%를 차지했고 서초구는 125건으로 약 39.4%를 기록했다. 두 지역의 거래량을 합치면 전체의 88%에 달해 50억원 이상 초고가 주택 시장이 강남·서초를 중심으로 형성돼 있는 것으로 나타났다.
반면 노원구·도봉구·강북구·중랑구 등 서울 외곽 지역에서는 30억원 이상 거래가 한 건도 발생하지 않았다. 이에 따라 초고가 주택을 대상으로 한 보유세 강화 정책이 시행되면 서울 전역보다는 강남 3구 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 영향이 나타날 가능성이 크다.
이와 함께 공정시장가액 비율 상향과 초고가 주택 기본공제 축소, 장기보유특별공제 실거주 제한 등도 향후 개편안 대상에 포함될 것으로 보인다. 특히 재정경제부 주최로 열린 부동산 세제 토론회에서는 공정시장가액 비율을 높여 보유세 부담을 조정해야 한다는 의견이 제기되면서 관련 논의가 본격화되고 있다.
종합부동산세 공정시장가액 비율이 높아지면 종부세 과세 대상 1주택자의 보유세 부담은 커진다. 현재 60%인 공정시장가액비율을 80% 수준으로 상향하는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 장기보유 특별공제 축소 역시 주택 보유자의 세 부담을 키울 수 있는 요인으로 꼽힌다. 장기보유특별공제는 주택을 일정 기간 보유하거나 거주한 뒤 매도할 때 발생한 양도차익 일부를 공제해주는 제도다. 현행 소득세법상 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주할 경우 공제율은 최대 80%까지 적용된다. 일각에서는 제도 개편 과정에서 일정 기간 유예를 둔 단계적 축소 방안이 거론된다.
장기보유특별공제 축소에 따른 세 부담 증가는 구체적인 시뮬레이션에서도 확인된다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 10년 전 10억원에 취득한 주택을 40억원에 매도하는 1주택자 A씨(2년 거주 가정)는 현재 장기보유특별공제율 48%를 적용받아 양도세 4억6676만원을 부담한다. 하지만 시장에서 거론되는 방안처럼 보유 요건이 폐지될 경우 공제율은 16%로 낮아지고 양도세 부담은 7억9940만원까지 늘어날 것으로 예상된다.
다만 이러한 세제 개편이 부동산 시장 안정화에 긍정적인 영향을 미칠지는 미지수라는 평가가 나온다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “초고가 아파트가 강남구·서초구 등 일부 지역에 집중된 상황인데 해당 지역을 겨냥해 보유세를 높인다고 해서 서울 외곽이나 중저가 지역의 아파트 가격 상승세가 둔화되기는 어렵다”며 “현재 시장에서 더 큰 문제는 강남 3구 아파트 가격이 아니라 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽 지역의 매매 가격 상승”이라고 말했다.
공정시장가액 비율 상향으로 인한 부작용도 우려된다. 심형석 미국 IAU 교수는 “공정시장가액 비율이 상향될 경우 현금 흐름이 약한 고령층의 보유세 부담이 많이 늘어난다”며 “상대적으로 집값이 높은 강남 3구는 1주택 실거주자 가운데 고령층 비중이 높은 만큼 세 부담 문제가 커질 가능성이 있다”고 설명했다. 이어 “지방은 2021년 이후 집값 하락세가 이어지고 있는 상황에서 보유세까지 강화되면 집값은 내려갔지만 세금 부담은 오히려 늘어나는 상황이 발생할 수 있다”고 덧붙였다.
