서울 아파트 분양가가 3년 새 66% 오른 것으로 나타났다. 공사비와 인건비, 토지비 상승이 분양가를 밀어 올리는 가운데 강남3구와 한강 이남, 한강 벨트 핵심 지역을 중심으로 고분양가 단지 공급이 이어지면서 서울 안에서도 가격 격차가 뚜렷해지고 있다.
9일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 부동산114 자료를 재가공해 분석한 결과에 따르면 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 2024년 4818만원, 2025년 5131만원, 올해 5905만원으로 상승했다. 2023년과 비교하면 3년 만에 약 66% 오른 수준이다.
연도별로 보면 2024년 상승 폭이 가장 컸다. 서울 아파트 평균 분양가는 2024년 전년 대비 36% 급등했다. 2025년에는 6% 오르며 상승 폭이 다소 둔화했지만 올해 다시 15% 상승했다. 단기간 급등 이후에도 높은 분양가 수준이 이어지는 모습이다.
분양가 상승 배경으로는 공사비와 인건비, 토지비 인상 등 공급 비용 부담이 꼽힌다. 다만 최근 서울 분양시장은 단순한 비용 상승을 넘어 지역별 가격 차이가 빠르게 벌어지는 양상도 함께 나타나고 있다.
대표적인 차이는 한강 이남과 한강 이북에서 확인된다. 한강 이남의 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3692만원에서 2024년 5764만원으로 뛰었다. 2025년에는 5345만원으로 낮아졌지만 올해 6467만원으로 다시 상승했다.
같은 기간 한강 이북은 2023년 3498만원에서 2024년 4216만원, 2025년 4468만원, 올해 5122만원으로 올랐다. 양쪽 모두 분양가가 상승했지만 한강 이남의 오름폭이 더 컸다. 이에 따라 한강 이남과 한강 이북의 3.3㎡당 분양가 격차는 2023년 194만원에서 2024년 1548만원으로 확대됐다. 2025년에는 877만원으로 줄었지만 올해 다시 1345만원으로 벌어졌다.
이는 한강 이남에 강남3구를 포함해 동작구, 영등포구 등 재건축·재개발을 통한 고가 분양 단지 공급이 집중된 영향으로 풀이된다. 한강 이북에도 용산구, 성동구, 마포구 등 분양가격을 끌어올리는 핵심 입지가 있지만 외곽 지역과의 편차가 커 평균 분양가를 밀어 올리는 힘은 상대적으로 제한적이었다.
한강 이남 지역 안에서도 자치구별 차이는 컸다. 올해 분양가가 확인된 주요 지역을 보면 동작구가 3.3㎡당 7844만원으로 가장 높았고 서초구도 7842만원을 기록했다. 영등포구는 5353만원, 강서구는 3774만원 수준이었다.
강남3구와 비강남 지역 간 격차도 뚜렷하다. 강남3구의 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3598만원에서 2024년 6433만원, 2025년 7399만원, 올해 7842만원으로 상승했다. 2023년과 비교하면 두 배 이상 오른 셈이다.
강남3구 외 지역은 2023년 3552만원에서 올해 5847만원으로 올랐지만 상승 폭은 강남3구보다 작았다. 강남3구와 강남3구 외 지역의 3.3㎡당 분양가 차이는 2023년 46만원에 그쳤지만 2024년 2196만원, 2025년 3387만원까지 확대됐다. 올해는 1995만원으로 줄었지만 여전히 2000만원 안팎의 격차를 유지했다.
올해 격차 축소는 강남권 분양가가 내려갔다기보다 비강남 핵심 입지의 분양가가 빠르게 오른 영향으로 해석된다. 동작구와 성동구, 용산구 등 비강남 한강 벨트 지역에서도 고분양가 단지가 잇달아 나오면서 서울 고가 분양 권역이 강남 중심에서 주변 핵심 입지로 확산하고 있다는 분석이다.
당분간 서울 분양가 상승 흐름은 쉽게 꺾이기 어려울 전망이다. 공사비 부담이 여전히 높은 데다 서울 신규 공급이 정비사업 중심으로 이뤄지고 있어서다. 입지 선호가 강해질수록 한강 이남과 한강 이북, 강남3구와 비강남 지역 간 분양가 격차도 유지될 가능성이 크다.
함 랩장은 "고유가에서 파생된 공사비 부담이 쉽게 가라앉지 않고 있고 서울은 정비사업을 중심으로 신규 공급이 이어지는 만큼 아파트 분양가는 연내 높은 수준을 유지할 가능성이 있다"며 "똘똘한 한 채 등 입지에 대한 선호가 더욱 뚜렷해질수록 서울 분양시장은 특정 지역 중심의 분양가 격차를 유지할 가능성이 크다"고 말했다.
