해외 오피스 리츠 투자심리 급랭 가능성
제이알글로벌리츠 사태가 해외 부동산 리츠(REITs·리츠) 시장 전반에 구조적 경고음을 던졌다. 안정적 배당을 내는 ‘안전자산’으로 여겨졌던 해외 리츠에 대한 신뢰가 흔들리면서 투자 판단 기준이 근본적으로 바뀔 수 있다는 분석이 나온다.
28일 투자은행(IB)업계에 따르면 해외 부동산 자산을 보유한 상장리츠는 KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한글로벌액티브리츠, 제이알글로벌리츠 등이 있다. 특히 해외 오피스 자산을 편입한 리츠를 중심으로 긴장감이 빠르게 확산하는 분위기다. 글로벌 상업용 부동산 시장에서 오피스 수요가 둔화한 데다 재택근무 확산과 인공지능(AI) 도입으로 사무공간 수요 자체가 줄어들면서 자산가치 하락 압력이 이어져 온 영향이다.
특히 벨기에 자산 비중이 높은 KB스타리츠가 주목된다. KB스타리츠는 자(子)리츠를 통해 벨기에 ‘노스 갤럭시 타워(NGT)’에 투자하고 있으며, 해당 자산은 전체 포트폴리오의 약 77%를 차지하는 핵심 자산이다.
문제는 자산 성격이 제이알글로벌리츠와 상당히 유사하다는 점이다. 제이알글로벌리츠 역시 벨기에 정부기관이 100% 임차한 A급 오피스를 보유했지만, 자산 가치 하락과 차입 구조 부담이 겹치며 대주단이 현금흐름을 통제하는 캐시트랩과 유동성 위기로 이어졌다.
이에 시장에서는 임차 안정성만으로는 리스크를 설명하기 어렵다는 인식이 퍼진다. KB스타리츠 역시 이달부터 자산 가치 하락과 부채 상환 부담에 대응하기 위해 약 1500억원 규모 유상증자를 진행 중이다. KB금융그룹 차원의 자금 지원이 가능하다는 점은 방어 요인으로 꼽히지만, 자산 구조가 유사한 만큼 시장 가격 반영은 불가피하다는 평가가 많다.
해외 오피스에 투자한 다른 리츠들도 자유롭지 않다. 마스턴프리미어리츠는 투자자산의 약 43%를 프랑스 크리스탈파크 오피스에 투자하고 있어 글로벌 오피스 시장 부진의 영향을 직접적으로 받는다. 신한글로벌액티브리츠 역시 자리츠를 통해 해외 부동산 펀드에 투자하는 간접투자 구조로 미국 오피스 자산에 노출돼 있다. 대표적으로 미국 연방정부가 임차하는 오피스에 투자하는 ‘US Government Building’ 펀드 등에 투자하고 있지만, 최근 미국 오피스 시장 역시 공실률 상승과 자산 가치 하락 압력이 이어지면서 안심하기 어렵다는 평가다.
미래에셋글로벌리츠는 페덱스 템파, 아마존 휴스턴 등 물류센터 자산 비중이 높아 상대적으로 방어력이 있다는 평가를 받는다. 다만 물류센터 역시 금리 상승과 자산 재평가 국면에서 완전히 자유롭지 않아 투자심리 위축 흐름에서는 영향을 받을 수밖에 없다.
시장에서는 이번 사태를 단순 개별 리츠 문제가 아닌 구조적 리스크로 봐야 한다는 시각이 우세하다. IB업계 관계자는 “코로나 이후 금리가 급등하면서 자산 가치는 떨어지고 차입 부담은 커지는 구조가 형성됐다”며 “임차인 확보나 자산 관리 대응이 미흡할 경우 LTV가 빠르게 악화할 수 있다”고 지적했다.
