전세는 지역별 엇갈림, 갱신계약 확대
서울 아파트 실거래가격이 상승 폭을 확대하며 오름세를 이어가는 가운데 매매 시장은 15억원 이하 중심의 실수요 재편 흐름이 뚜렷해지고 있다.
20일 서울시에 따르면 이달 한국부동산원이 공표한 올해 2월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 1.90% 상승했다. 전년 동월과 비교하면 15.71% 오른 수준이다. 실거래가격지수는 1월 194.7에서 2월 198.4로 상승했다.
권역별로는 전 지역이 상승한 가운데 동북권과 동남권이 각각 2.35% 올라 상승세를 주도했다. 반면 도심권은 0.40% 상승에 그쳤다. 특히 한국부동산원이 매주 조사·공표하는 주간가격지수는 둔화 흐름을 보인 반면 실거래가격지수는 상승폭이 확대되며 서로 다른 흐름을 나타냈다. 이는 1월 토지거래허가 신청가격 상승분이 시차를 두고 반영된 영향으로 풀이된다. 다만 3월 실거래가격은 –0.59% 하락이 예상돼 단기 조정 가능성도 제기된다.
규모별로는 소형(40㎡ 초과~60㎡ 이하)이 2.95%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 초소형(2.31%), 중소형(1.22%) 순으로 나타나며 소형 중심 수요 집중 흐름이 뚜렷해졌다.
전세 시장은 상승 속에서도 지역별 차별화가 나타났다. 2월 전세 실거래가격은 전월 대비 0.22% 상승했다. 동북권(0.85%), 서북권(0.46%), 서남권(0.50%)은 상승한 반면 동남권(–0.65%)과 도심권(–0.37%)은 하락했다. 규모별로는 중소형(0.48%)이 상승을 주도했고 대형은 –1.11%로 하락했다.
거래 시장은 위축 속에서도 실수요 중심 재편이 강화됐다. 3월 서울 아파트 매매 거래량은 4742건으로 전월 대비 17.7% 감소했다. 다만 신고 기한이 남아 있어 향후 증가 가능성이 있다.
가격대별로는 15억원 이하 거래 비중이 85.3%로 전월보다 3.8%포인트 상승했다. 노원·구로·강서·성북·은평 등 중저가 지역을 중심으로 거래가 집중되며 실수요 시장으로의 재편이 뚜렷해졌다.
임대차 시장에서도 구조 변화가 이어졌다. 3월 전세 거래량은 9441건으로 전월 대비 0.7% 감소한 반면 월세는 9312건으로 6.4% 증가했다. 전세 비중은 50.3%로 감소 흐름을 보였고 갱신계약 비중은 50%를 넘어서며 기존 계약 유지 수요가 확대된 것으로 나타났다.
이는 6·27대책, 10·15대책 등으로 실거주 의무가 강화되면서 전세 매물이 감소하고 전세가격 상승, 대출규제 강화 등의 상황과 맞물려 신규 전세계약에 따른 보증금 부담과 주거 이동 비용이 커지면서 기존 세입자의 갱신계약 선택이 확대된 데 따른 것으로 보인다.
