공공 한계 속 민간 역할 확대 필요
주택 공급 감소로 시장 불균형이 커지는 가운데 공공 중심 정책의 한계를 보완할 대안으로 민간 임대주택과 정비사업이 제시됐다.
31일 서울 여의도 국회 의원회관 제2소회의실에서는 ‘주택공급 활성화를 위한 정책방향 토론회’가 열렸다. 이번 토론회는 국회 국토교통위원회 소속 복기왕·권영진·염태영·안태준 의원이 공동 주최하고 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국리츠협회가 공동 주관했다.
이날 토론회에서는 주택 공급 부족에 따른 수급 불균형과 지역 간 가격 격차 확대, 1~2인 가구 및 고령가구 증가 등 변화하는 주거 수요에 대응하기 위한 정책 방향이 논의됐다.
첫 번째 발제를 맡은 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 민간 임대주택의 역할 확대 필요성을 강조했다. 그는 “공공임대만으로는 주택시장 수요를 충족하는 데 한계가 있다”며 “서민과 중산층의 주거 안정을 위해 민간 임대주택 공급 기반을 강화해야 한다”고 말했다.
실제 시장에서도 민간 등록 임대주택에 대한 수요는 높은 것으로 나타났다. 국토교통부의 ‘임차가구의 주거안정성 제고방안 마련 연구(2022)’에 따르면 민간 등록 임대주택 거주 임차인 1070명 중 90.1%가 해당 제도가 필요하다고 응답했다. 필요 이유로는 ‘임대보증금 반환 보장’이 45.3%로 가장 많았고 △임대의무기간 동안 거주 가능 28.3% △임대료 인상 제한 22.7% 순으로 나타났다.
다만 민간 임대주택 공급은 2019년 이후 매년 4만~7만가구씩 감소하는 추세다. 김 실장은 “민간 임대 공급 물량이 최근 수년간 급감하고 사업자 수도 줄어들고 있다”며 “세제 지원과 유동성 공급, 보증제도 개선 등을 통해 기업형 임대사업자 육성이 필요하다”고 강조했다.
정비사업을 통한 도심 공급 확대 필요성도 제기됐다. 김정섭 울산과학기술원 교수는 “최근 5년간 전국 주택 공급이 약 30% 감소했고 특히 서울은 감소폭이 더 크다”며 “주택보급률도 하락해 100% 기준 약 25만 가구가 부족한 상황”이라고 말했다.
그는 “서울에서 추진 중인 정비사업 456개를 통해 약 46만가구 공급이 가능하지만 조합원 물량을 제외한 순증 물량은 약 10만 가구 수준”이라며 “정비사업이 도심 공급의 핵심 수단인 만큼 공공과 민간의 협력과 사업 속도 개선이 필요하다”고 강조했다.
김 교수는 다만 정비사업이 장기간 소요되는 구조적 문제를 지적했다. 그는 “정비사업은 평균 18년 이상이 걸릴 정도로 사업 기간이 길고 갈등과 공사비 상승 등이 지연 요인으로 작용한다”며 “공공과 민간, 주민이 함께 참여하는 협력 체계 구축이 필요하다”고 말했다. 공급 확대를 위한 제도적 보완책으로 ‘주택공급 촉진지역’ 도입도 제안됐다. 공급이 부족한 지역에 규제 완화와 인센티브를 부여해 사업성을 높이고 공급을 유도해야 한다는 설명이다.
국토부도 공공 중심 공급 정책의 한계를 보완하기 위한 민간 역할 확대 필요성에 정부도 공감대를 나타냈다. 조성태 국토부 과장은 “주택 공급 확대를 위해 공공과 민간이 함께 역할을 해야 한다는 데 공감한다”며 “보증 제도 안정성과 업계 애로를 함께 고려해 임대보증 제도 개선 방안을 마련하고 있다”고 말했다. 이어 “기업형 민간임대주택을 중심으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공급 구조를 구축할 계획”이라며 “세제·금융 지원 등을 포함한 제도 개선을 통해 민간 임대주택 공급을 확대해 나가겠다”고 밝혔다.
