서울 부동산 시장을 바라보는 기준이 달라지고 있다. 과거에는 ‘강남 vs 비강남’이라는 단순 구도가 시장을 설명하는 핵심 프레임이었다. 강남이 오르면 인접 지역이 따라오고 다시 외곽으로 확산되는 이른바 ‘대체재’ 구조가 작동하던 시기다.
하지만 최근 시장은 이 같은 흐름에서 벗어나고 있다. 가격 부담이 커지고 관망세가 짙어지면서 수요자들은 더 이상 단순히 저렴한 지역을 찾지 않는다. 대신 직주근접과 교통, 생활 인프라 등 기존 생활을 유지할 수 있는 ‘연결성’을 기준으로 주거지를 선택하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 이른바 ‘생활권 확장’이 새로운 기준으로 자리 잡는 모습이다.
28일 부동산R114에 따르면 지난해 2월 대비 올해 2월 서울 자치구별 아파트 매매가격 상승률은 송파구가 18.10%로 가장 높았다. 강동구 14.80%, 성동구 14.46%, 강남구 14.41%, 마포구 14.08% 등이 뒤를 이었다. 전통적인 강남권뿐 아니라 강남과 생활권을 공유하는 인접 지역까지 상승세가 확산된 점이 특징이다.
반면 노원구 5.71%, 도봉구 4.15%, 강북구 3.78%, 금천구 1.86% 등 외곽 지역은 상대적으로 낮은 상승률을 기록했다. 시장 전반이 동반 상승하는 흐름이라기보다 접근성과 연결성을 갖춘 지역으로 수요가 집중되는 ‘선별적 상승’ 구조가 강화되고 있는 셈이다.
이 같은 변화는 주거지 선택 기준의 전환과 맞닿아 있다. 과거에는 가격 부담이 낮은 대체 지역이 선택됐다면 이제는 주요 업무지구와 생활권을 공유할 수 있는지가 핵심 변수로 작용한다. 출퇴근 동선과 상업시설 이용, 교육 환경 등 일상의 연속성이 유지되는지가 곧 자산가치를 좌우하는 기준으로 자리 잡았다.
이러한 흐름 속에서 서울 동작구 노량진 뉴타운은 대표적인 변화 사례로 꼽힌다. 과거에는 강남의 대체지나 여의도 인접 지역으로 인식됐지만 최근에는 대규모 정비사업을 통해 신축 주거지로 탈바꿈하며 평가가 달라지고 있다. 다수 구역이 동시에 개발되면서 단일 단지를 넘어 ‘뉴타운 단위 생활권’이 형성되고 있다는 점도 특징이다.
여기에 여의도 직주근접성과 강남 접근성, 복수의 교통 노선이 결합되면서 노량진은 단순한 인접지를 넘어 핵심 생활권을 공유하는 주요 배후 주거지로 재해석되고 있다. 기존 도심 인프라를 활용하면서 주거 환경까지 개선되는 ‘업그레이드형 입지’라는 점도 수요를 끌어들이는 요인으로 꼽힌다.
업계 관계자는 “최근 시장은 단순히 가격이 낮은 지역이 아니라 주요 업무지구와 얼마나 유기적으로 연결되는지가 핵심 기준으로 작용하고 있다”며 “노량진 뉴타운처럼 정비사업을 통해 주거 환경이 개선되면서 동시에 여의도·용산·강남 생활권을 공유할 수 있는 지역은 향후에도 수요 유입이 이어질 가능성이 높다”고 말했다.
이 같은 흐름 속에서 서울 주요 지역에서는 신규 공급도 이어지고 있다.
롯데건설은 이달 말 용산구 이촌동 일원에서 ‘이촌 르엘’을 선보일 예정이다. 지하철 4호선과 경의중앙선 이촌역을 이용할 수 있고 용산 일대 상업시설과 한강공원, 문화시설 접근성이 강점이다. 포스코이앤씨도 서초구 잠원동에서 신반포21차 재건축을 통해 ‘오티에르 반포’를 공급할 예정이다. 반포와 잠원 일대 하이엔드 주거 벨트 내 입지로 7호선 반포역과 3호선 잠원역을 도보로 이용할 수 있다.
GS건설과 SK에코플랜트는 다음 달 서울 동작구 노량진동 일원 노량진6 재정비촉진구역에서 ‘라클라체자이드파인’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 1499가구 규모로 이 가운데 369가구가 일반 분양된다. 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 도보로 이용할 수 있어 여의도와 용산, 서울역, 광화문, 강남 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.
자이에스앤디는 4월 마포구 도화동에서 ‘공덕역자이르네’를 분양할 계획이다. 공덕역 쿼드러플 역세권 입지로 도심 접근성이 우수하며 교육 환경과 녹지 접근성도 갖췄다.
