비수도권에 몰린 충격⋯HUG 법인 임대보증 사고 사상 최대

▲주택도시보증공사 HUG. (사진제공=주택도시보증공사)

주택도시보증공사(HUG)가 보증한 법인 임대보증금의 보증 사고액과 대위변제액이 지난해 사상 최대치를 기록했다. 지방 부동산 경기 침체가 장기화되면서 법인 임대사업자 부실이 본격화됐다는 분석이 나온다.

21일 HUG와 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실에 따르면 지난해 HUG의 법인 임대보증금 사고액은 6795억 원으로 집계됐다. HUG가 대신 지급한 대위변제액도 5197억 원으로 연도별 역대 최대다.

임대보증금 보증 시장은 HUG가 99%를, SGI서울보증이 1%를 차지하고 있다. 임대보증은 임대사업자가 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 지급하는 상품이다. 2003년 처음 출시됐다. 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증과 달리 임대사업자와 임차인이 보증료를 75% 대 25%로 부담한다. 임대사업자의 보증료는 신용등급과 부채비율에 따라 산정된다.

등록 임대사업자의 임대보증 가입은 2020년 8월부터 의무화됐다. 이후 법인 임대보증 사고는 빠르게 늘었다. 최근 5년간 사고액과 가구 수는 2021년 409억 원·524가구, 2022년 510억 원·767가구, 2023년 1387억 원·1256가구, 2024년 3308억 원·2668가구, 지난해 6795억 원·4489가구로 증가했다.

지역별로 보면 지난해 사고의 96%가 비수도권에서 발생했다. 사고액은 광주 2219억 원, 전남 1321억 원, 전북 736억 원, 부산 715억 원, 충남 482억 원, 대구 338억 원, 경북 337억 원 순이다.

김 의원은 “전세 사기가 수도권 빌라에 집중된 것과 달리 법인 임대보증 사고는 비수도권에서 대부분 발생했다”며 “지방 거주민의 주거 안정이 직격탄을 맞았다”고 말했다.

HUG는 법인 임대인이 상대적으로 자금 여력이 있어 경기 침체를 일정 기간 버텨왔으나 지방 부동산 침체가 길어지며 누적된 부담이 지난해 사고 급증으로 이어졌다고 설명했다. 전세보증은 2023년 5월부터 부채비율 요건이 100%에서 90%로 강화되며 사고가 감소세로 전환됐으나 임대보증은 같은 기준이 지난해 1월부터 적용돼 아직 효과가 나타나지 않았다는 분석이다.

대위변제액도 급증했다. 2021년과 2022년 각각 463억 원이던 대위변제액은 2023년 802억 원, 2024년 2148억 원, 지난해 5197억 원으로 늘었다. 반면 채권 회수율은 2021년 75.6%에서 2022년 44.7%, 2023년 19.3%, 2024년 17.8%, 지난해 5.2%로 급락했다. 처음으로 한 자릿수로 떨어진 수치다.

업계에서는 이 같은 법인 임대 보증사고는 지속할 것이라 내다봤다. 업계 관계자는 “법인 임대보증 사고는 전세 사기처럼 고의성이 전제된 문제가 아니라 역전세와 경기 악화가 겹치며 사업자들의 자금 여력이 급격히 나빠진 데 따른 결과”라며 “등록임대사업자는 의무적으로 보증에 가입해야 하는 구조여서 주택 경기가 침체될 경우 사고 발생을 근본적으로 차단할 뾰족한 해법을 찾기 어려운 측면이 있다”고 말했다.