15억 이하·인접 지역으로 온기 번질지 주목
서울 아파트값이 지난해 19년 만에 최고 상승률을 기록했지만 지역별 온도 차는 극명했다. 강남권과 주요 한강 벨트 지역 아파트값이 폭등하는 사이 일부 지역은 상승 폭이 미미해 ‘초양극화’ 양상이 두드러졌다. 전문가들은 올해도 비대칭 장세가 지속되는 가운데 일부 저평가 지역으로 상승세가 확산될 수 있다고 전망한다.
4일 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격은 8.71% 올라 2006년(23.46%) 이후 가장 큰 상승 폭을 보였다. 집값 급등기였던 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%)의 연간 상승률도 넘어선 수치다.
자치구별로는 강남권과 한강 변 핵심지의 상승세가 두드러졌다. 송파구 아파트값은 작년 한 해 20.92% 올라 25개 구 중 상승률 1위를 기록했고 성동구(19.12%)와 마포구(14.26%), 서초구(14.11%), 강남구(13.59%), 용산구(13.21%) 등이 뒤를 이었다.
반면 중저가 단지가 몰린 지역은 사실상 제자리걸음에 그쳤다. 중랑구는 0.79% 올라 전년도(2.85%)보다 상승 폭이 줄었다. 강북구(1.47%→0.99%), 금천구(1.58%→1.23%) 등도 마찬가지였다.
이처럼 지역별 격차가 벌어지며 ‘집값 양극화’ 수준도 역대 최대치로 치솟았다. KB부동산에 따르면 2025년 12월 기준 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 하위 20%의 6.89배다. 2008년 관련 통계 집계를 시작한 이래 가장 큰 격차다. 상위 20%의 평균 가격이 약 34억3849만 원까지 오른 반면 하위 20%는 4억9877만 원 수준에 머무르며 고가·핵심지와 저가·외곽지 사이 차이가 더욱 뚜렷해졌다.
전문가들은 올해도 한강 변이나 일부 재정비 단지 등 핵심지를 중심으로 강세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 본지 자문위원인 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “한강 변 신축이나 재건축 등 핵심지 위주로 가격 상승세가 두드러지는 현상은 올해도 마찬가지일 것”이라며 “송파뿐만 아니라 지난해 핵심지라고 평가 받았던 일부 지역 중에서도 사람들이 선호하는 ‘재정비’ 등 키워드를 포함한 대단지가 상승세를 견인하는 흐름은 동일하게 이어질 것 같다”고 말했다.
가격이 비교적 덜 오른 지역으로 상승세가 확산되면서 '키 맞추기'가 진행될 수 있다는 견해도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남 3구 같은 경우 이미 지난해 가격이 많이 오른 데다 대출도 어렵기 때문에 올해 거래가 폭발적으로 늘긴 힘들 것”이라며 “외려 지난해 덜 올랐던 15억 원 이하 중저가 지역들의 거래가 늘면서 상승세가 확산될 수 있다”고 전망했다. 그는 “전체적으로 집값은 하락보다는 상승 쪽이고 올해는 작년에 거의 안 올랐던 지역들까지 상승 대열에 동참해 집값 상승세의 범위가 넓어지지 않을까 생각한다”고 말했다.
상반기까지는 지난해와 같이 핵심지 위주로 오를 수 있지만 6월 예정된 지방선거 이후의 집값 흐름은 지켜봐야 한다는 의견도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(자문위원)은 “상반기까지는 한강 벨트 등 핵심 지역의 집값 강세가 유지되겠지만 지방선거 이후에는 정책 방향에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다“며 “세제 개편안이 중요한 변수가 될 것”이라고 분석했다.
