초강력 규제에 거래 끊기고 혼란 커졌다 [10·15 대책 한 달 ①]

정부의 '10·15 부동산 대책'이 나온 지 약 한 달이 흐르면서 서울 아파트 거래량이 80%가량 감소하는 등 사실상 거래가 끊기다시피 했다. 집을 살 수 있는 여건이 까다로워진 데다 대출 문턱도 높아졌기 때문이다. 심한 시장 위축과 대책 혼선, 공급에 대한 불확실성 등으로 시장 불안도 커지고 있다.

14일 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 10·15대책이 시행된 지난달 16일부터 이달 11일까지 27일간 거래량은 2320건으로 직전 같은 기간(9월 18일~10월 15일) 1만254건과 비교해 77.4% 감소했다.

10·15 대책으로 집을 사는 데 여러 제약이 생긴 영향으로 풀이된다. 이번 대책이 시행되면서 서울 전역과 경기도 12개 지역은 규제지역(조정대상지역·투기과열지구), 토지거래허가구역으로 묶였다.

규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 한도가 기존 80%에서 40%로 낮아진다. 주택담보대출 상한은 가격에 따라 차등 적용된다. 15억 미만은 6억, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원이다.

토지거래허가구역에서는 아파트를 살 때 2년 실거주 의무가 부여돼 갭투자(전세 낀 주택 구매)를 할 수 없어 매수·매도 수요를 위축시킨다.

서울 대부분 지역의 거래가 크게 줄었다. 영등포구는 622건에서 38건으로 93.9% 감소했고 광진구도 309건에서 31건으로 90% 축소됐다. 성동구(89.6%), 중구(85.9%), 강동구(85.1%), 마포구(84.9%), 동작구(84.9%), 강서구(83.6%), 종로구(83.5%), 동대문구(82.6%), 노원구(81.4%)도 80% 이상 줄었다.

경기도에서 규제가 적용된 곳들도 마찬가지 모습을 보였다. 성남시 수정구(91.3%)의 감소 폭이 가장 컸다. 성남시 중원·분당구, 광명시, 수원시 장안구, 안양시 동안구, 의왕시, 하남시도 거래량이 80% 이상 감소했다.

다만 이미 규제지역으로 지정됐던 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 거래량 변동이 상대적으로 작았다. 송파구는 2.9% 줄어드는 데 그쳤고 서초구도 7%에 머물렀다. 강남구(29.7%)와 용산구(48.6%)도 다른 곳에 비해 감소 폭이 작았다.

이런 가운데 10·15 대책 발표 한 달이 다 된 현재까지도 광범위한 규제지역 지정에 대한 반발이 이어지는 등 혼란이 지속되고 있다. 정치권에서는 규제지역 지정의 적법성에 문제가 있다는 문제 제기도 나왔다. 대출과 관련한 세부 규정을 두고 혼선이 빚어지기도 했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대대적인 규제로 실수요자와 투자자가 모두 움직이기 힘든 여건이라 '거래 절벽'을 마주할 수밖에 없는 구조가 됐다"며 "시행 방안의 불명확한 세부 내용, 향후 공급 일정에 대한 불확실성으로 수요자들이 어떤 판단을 해야 할지 결정하기도 쉽지 않다"고 말했다.

규제 여건이 바뀌지 않는다면 위축된 거래가 살아나기는 어렵다고 내다봤다. 다만 집값이 계속 오를 것이란 불안감을 잠재우지 못하면 내년 봄 이사 철부터는 '영끌(영혼까지 끌어모아 주택구매)'이 확산할 수 있다고 관측했다.

양 위원은 "이명박 정부의 보금자리주택처럼 현재의 주택 수요를 청약 대기 수요로 돌릴 수 있는 양질의 주택공급 정책이 나와야 한다"며 "그래야 가격 안정화, 시장 정상화가 가능하다"고 강조했다.