화성·남양주·구리 풍선효과?…“장기적 상승세 글쎄”

(게티이미지뱅크)

정부의 10·15 부동산 대책을 통해 토지거래허가구역으로 묶인 지역들의 집값 상승세가 한풀 꺾인 가운데 규제를 비껴간 서울 인근 지역들은 꿈틀대고 있다. 강한 규제에도 결국 풍선효과가 나타났다는 지적이 나오는 한편 전문가들은 이들 지역이 장기적으로 상승세를 유지하긴 어려울 것이란 관측이다.

2일 한국부동산원 10월 넷째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난주 △화성(0.00%→0.13%) △구리(0.10%→0.18%) △남양주(0.06%→0.08%)는 직전 통계 대비 가격 상승폭이 커졌다. 경기 광주(-0.04%→0.14%)도 직전 주 하락해서 상승 전환했다. 이들 지역은 서울과 비교적 가깝지만 10·15 부동산 대책에서 규제 지역으로 지정되진 않은 곳들이다. 특히 화성의 경우 동탄이 속해 있어 이번 규제에 따른 풍선효과가 가장 크게 나타날 것으로 예상된 지역이다.

반면 규제 대상인 서울 전역과 경기 12개 지역은 상승세가 주춤했다. 서울은 전주 0.50%에서 지난주 0.23% 상승으로 폭이 줄었고 △과천(1.48%→0.58%) △성남 분당(1.78%→0.82%) △광명(0.76%→0.48%) 등 경기 규제 지역들도 일제히 상승률이 감소했다.

규제 지역들은 10·15 부동산 대책에 따라 16일부터 조정대상지역·투기과열지구가 됐고 20일부터 토지거래허가구역으로도 묶이면서 주택담보대출 한도가 축소되고 주택 구매 시 실거주 의무가 생긴다.

정부가 이처럼 넓은 지역을 규제로 묶은 건 일부 지역을 규제하면 인근으로 수요가 이동해 집값이 뛰는 풍선효과를 막겠다는 취지였다. 강남 3구와 용산을 토지거래허가구역으로 묶자 주변 한강벨트인 마용성(마포·용산·성동)의 집값이 가파르게 상승세를 탄 게 대표적 사례다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 6·27 대출규제 직후에는 서울에서 집값이 상대적으로 저렴한 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로)로의 풍선효과가 예상됐었다.

토지거래허가구역 내에서도 규제를 상대적으로 비껴가는 상업지역 주상복합에 틈새 풍선효과가 나타날 수 있다는 관측도 나온다. 토지거래허가제는 허가구역 내에서 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 지자체장의 승인을 받아야 하는데, 기준이 되는 면적은 주거지역과 상업지역이 다르다. 주거지역은 6㎡, 상업지역은 15㎡라 상업지역에 들어선 주상복합들은 상대적으로 규제에서 벗어나기에 풍선효과가 기대된다는 것이다.

다만 전문가들은 화성, 구리 같은 외곽지역이나 주상복합의 경우 장기적으로 상승세가 가파르진 않을 것이라는 데 더욱 무게를 싣고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “동탄, 구리 같은 지역의 경우 투기보다는 실거주 수요가 많기 때문에 가격이 어느 정도 오르면 관망세로 바뀔 가능성이 크다”며 “다만 규제에 전세 물량도 부족해 거래 자체는 비교적 꾸준할 것으로 보인다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표도 “최근 트렌드는 똘똘한 한 채이기에 외곽 지역에 지속해서 상승세가 이어지긴 어려울 것”이라며 “주상복합도 아파트에 준하는 일부를 제외하곤 눈에 띄는 풍선효과가 나타나진 않을 것”이라고 진단했다.