규제 빗겨간 경매시장…‘실거주 의무 무풍지대’에 투자 몰린다[10‧15 대책 후폭풍]

▲서울 시내 아파트 단지의 모습. (조현호 기자 hyunho@)

10‧15 부동산 대책 이후 실거주 의무를 적용받지 않는 경매시장으로 틈새 수요가 몰리고 있다. 특히 규제지역으로 지정된 지역에서는 감정가보다 높게 팔리며 투자 수요가 유입되는 양상이다.

27일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 주간매각가율에 따르면 이달 16일~24일 토지거래허가구역에 지정된 서울 아파트 중 응찰 완료된 33건의 평균 매각가율은 97.50%로 집계됐다. 평균 응찰자 수는 6.48명이었다. 매각가율이 100%를 넘으면 감정가 대비 비싸게 낙찰된 것을 의미한다.

특히 10‧15 부동산 대책을 통해 규제지역으로 지정된 경기권 주요 지역의 매각가율은 100%를 상회했다. 경기 광명시는 7건의 매물 중 4건이 낙찰됐고 응찰자 수는 9.74명, 매각가율은 101.50%를 기록했다. 또한 △성남시 분당구(113.30%) △성남시 수정구 (105.10%) △하남시 (102.00%) △안양시 동안구(101.80%)도 낙찰가율 100%를 웃돌았다. 하남은 평균 14명의 응찰자가 몰렸다.

판교와 분당에서는 경매 낙찰가가 일반 매매 최고가를 웃도는 신고가도 나왔다. 성남시 분당구 ‘판교봇들마을 3단지’ 전용 84㎡는 18억5999만9999원(낙찰가율 116%)에 낙찰돼 올해 일반매매 최고가(17억5000만 원)보다 1억 원 이상 높았다. 분당 ‘이매삼환’ 전용 116㎡는 감정가 14억9000만 원에 단독 입찰자가 16억1860만 원(109%)을 써냈다. 광명 하안주공 전용 59㎡는 5억8888만8000 원(110%), 안양 동안구 관양동현대 전용 84㎡는 8억599만 원(102%)에 각각 낙찰되는 등 분당 이외 다른 지역도 고가낙찰이 이어졌다.

규제지역에서는 실거주 의무가 부과돼 ‘전세 끼고 매입하는’ 갭투자가 불가능하다. 특히 10 ‧15 이후 주택담보인정비율(LTV)도 최대 40%까지만 적용되고 분양권 전매도 제한됐다. 다만 경매로 낙찰받은 주택은 토지거래허가구역의 실거주 의무가 적용되지 않아 낙찰 후 임대나 매매가 가능하다. 이에 따라 일반 매매 수요가 규제를 우회해 경매시장으로 이동한 것으로 풀이된다.

대출규제에도 경매시장 훈풍은 지속될 것으로 전망된다. 실제 6·27 대출규제로 소강상태였던 서울 아파트값은 9월부터 상승 폭을 키웠다. 지지옥션의 9월 경매동향보고서에 따르면 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율 모두 2022년 6월 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록했다. 낙찰률은 50.7%로 전월 대비 10.4%포인트(p) 급등했다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 99.5%로 전월보다 3.3%p 상승했다.

공급 측면에서도 물량이 이어질 가능성이 크다. 대법원에 따르면 올해 9월까지 경매신청 누적 건수는 9만12건으로 지난해 같은 기간(9만1431건) 수준에 육박했다. 9월 한 달만 보면 1만1208건으로 전년 동월(9144건)보다 많다. 지난해 연간 신청 건수는 11만9312건으로 2009년 금융위기 이후 15년 만에 최대치를 기록했다. 통상 신청 3~6개월 후 매각 절차가 진행되는 점을 고려하면 내년에도 경매 물량 출회는 꾸준할 전망이다.

이주현 지지옥션 선임연구위원은 “규제 이후에도 현금자산가 수요가 몰리면서 고가 낙찰사례가 이어지고 있다”면서 “특히 토허제 규제 예외로 경매시장에 투자자들도 유입하는 것으로 보인다”고 설명했다. 이어 “매매시장 거래가 줄어든 반면 호가가 높은 수준으로 유지되고 있기 때문에 경매시장에서 신고가가 나오고 있다”며 “주요 지역 위주로 매매시장 가격에 커다란 변동이 없는 한 이 같은 추세는 이어질 가능성이 크다”고 전망했다.