범여권, '전세 최대 9년' 갱신법 발의…도입 시 임대차시장 대변혁

▲정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 15일 오후 서울 남산에서 대규모 아파트 단지가 보이고 있다.정부가 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 발표한 추가 대책은 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 내용이다. (사진=뉴시스)

범여권이 전세 계약갱신청구권을 최대 9년까지 늘리는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 법안이 통과될 경우 세입자의 거주권이 9년까지 보장되나 전세 매물 급감과 초기 전셋값 대폭 상승 등 임대차 시장의 구조적 변화가 불가피할 전망이다.

15일 국회 의안정보시스템에 따르면 2일 한창민 사회민주당 의원이 대표발의한 주택임대차보호법 개정안은 현행 2년인 임대차 기간을 3년으로 늘리고, 계약갱신청구권 행사 횟수를 1회에서 2회로 확대해 세입자가 최장 9년까지 동일 주택에 거주할 수 있도록 보장했다.

법안 발의에는 한창민 사회민주당 의원을 비롯해 윤종군·염태영(더불어민주당), 정춘생·신장식(조국혁신당), 윤종오·정혜영·전종덕·손솔(진보당), 최혁진(무소속) 등 범야권 의원 10명이 참여했다.

개정안의 핵심은 임차인 보호 강화다. 임차인의 대항력 발생 시점을 현행 '입주 다음 날 0시'에서 '입주 당일 0시'로 앞당겨 같은 날 담보권을 설정하는 전세사기를 원천 차단한다는 방침이다.

또한 임대차계약이 등기된 경우 임차인도 직접 경매를 청구할 수 있도록 했다. 현행법상 임차인은 소송을 통해 승소판결을 받아야만 경매를 신청할 수 있어 최소 1년 이상 시간이 소요되는 문제가 있었다.

임대인의 정보 제공 의무도 대폭 확대된다. 국세·지방세 납세증명서뿐만 아니라 최근 2년간 건강보험료 납부기록까지 제출해야 한다. 계약 만료 6개월 전부터 3개월 전 사이에도 이를 갱신해 제시해야 한다.

무자본 갭투자를 막기 위한 보증금 상한제도 도입된다. 임차보증금과 선순위 담보권, 국세·지방세 체납액을 합한 금액이 주택가격의 70%를 초과할 수 없도록 했다. 제도 시행 초기 1년간은 80%까지 허용한다.

임대인이 주택을 제3자에게 양도할 때는 새 임대인의 인적사항과 재정정보를 서면으로 통지해야 한다. 임차인이 통지 후 3개월 내 이의를 제기하면 기존 임대인이 보증금 반환 책임을 지게 된다.

월세가 있을 경우 이를 보증금으로 환산한 금액도 임차보증금에 포함시켜 실질적인 보증금 한도를 관리하도록 했다.

한 의원은 제안 이유에서 "전세사기와 보증금 미반환 문제가 계속 늘어나 '전세포비아'라는 말까지 생겼다"며 "법의 빈틈을 악용한 사기 구조를 근본적으로 차단할 필요가 있다"고 밝혔다.

이어 "국토교통부 주거실태조사에 따르면 전체가구 평균 거주기간이 2023년 8년인데 비해 임차가구는 3.4년에 불과하다"며 "임차인의 거주 안정성 확대를 위해 개정이 필요하다"고 강조했다.

법안이 도입될 경우 전세 시장이 위축될 거란 관측도 나온다. 앞서 2020년 임대차 3법이 도입된 후 전세시장은 위축된 바 있다. KB부동산 통계에 따르면 2020년 임대차 3법 도입 이후 서울의 전세 거래 비중은 45%에서 39%로 감소했고, 월세 거래 비중은 61%로 늘어났다. 4년 보장제도만으로도 전세 공급이 30% 이상 줄어든 것으로 나타났다.

갱신 시 임차보증금을 5% 올릴 수 있는 현행 규정을 감안하면, 갱신횟수와 기간이 동시에 늘어날 경우 임대인들이 초기 전셋값을 대폭 올릴 가능성이 높다는 분석이 나온다. 또한 기존 세입자를 내보내기 위해 본인이나 가족이 임시로 실거주하는 편법이 증가할 우려도 제기된다.