상계주공5단지 재건축, 한화와 새 출발…매매가보다 높은 ‘7억 분담금’ 변수

▲상계주공5단지 재건축 배치도. (사진제공=서울시)

시공사 선정 과정에서 난항을 겪던 서울 노원구 상계주공5단지가 한화 건설부문을 시공사로 선정했다. 2년간 지지부진했던 재건축 사업이 본격화할 전망이다. 다만 업계에서는 높은 조합원 분담금과 추후 공사비 상승 여부를 사업 추진의 관건으로 꼽고 있다.

12일 정비업계에 따르면 상계주공5단지 재건축 시행사인 한국자산신탁은 최근 시공사로 한화 건설부문을 선정하고 수의계약 절차를 진행 중이다.

1987년 준공된 상계주공5단지는 2021년 정비구역으로 지정됐다. 19개 동, 총 840가구 규모의 단지로 전용면적 37㎡ 단일 평형이다. 재건축을 통해 최고 35층, 5개 동, 총 996가구(임대 152가구) 규모로 탈바꿈할 계획이다.

조합은 2023년 1월 GS건설과 3.3㎡당 650만 원(총 공사비 3342억 원)에 계약을 체결했다. 그러나 전용 84㎡ 분양 기준 분담금이 5억~6억 원에 이를 것이란 전망이 나오자 조합은 부담이 과도하다고 판단해 GS건설과의 계약을 해지했다.

조합은 이후 공사비를 3.3㎡당 770만 원으로 상향했으나 시공사 선정에 어려움을 겪었다. HDC현대산업개발, 현대엔지니어링, 한화 건설부문 등 3곳이 입찰 참여 의사를 밝혔지만 내부 검토 끝에 모두 포기했다. 이후 한화 건설부문이 2차 입찰에 단독 응찰하면서 현재 수의계약 절차가 진행되고 있다. 한화 건설부문은 한국자산신탁이 제시한 기준 공사비(3.3㎡당 770만 원)보다 낮은 720만 원을 제시했다.

상계주공5단지는 2년 만에 시공사를 찾았지만 낮은 사업성이 여전히 발목을 잡는 모양새다. 재건축 사업의 핵심 수입원은 일반분양이지만 이 단지의 일반분양 물량은 10가구도 되지 않는다. 특히 GS건설과의 계약 해지 이후 시간이 흐르며 공사비 인상 등이 반영돼 예상 조합원 분담금은 약 7억 원으로 추정된다. 국토교통부 실거래가에 따르면 공급면적 37㎡(2층)는 지난달 25일 5억5000만 원에 거래됐다. 매매가보다 높은 분담금이 예상되는 것이다.

아울러 GS건설은 시공사 해지가 부당하다고 주장하며 60억 원 규모의 입찰보증금 반환을 요구하고 있다. 여기에 건축비·자재비 상승과 인건비 인상까지 반영될 경우 조합원 부담은 더욱 커질 수 있다.

다만 서울시가 최근 도입한 ‘사업성 보정계수’ 제도는 긍정적 변수로 꼽힌다. 이 제도를 적용하면 기존 10~20% 수준이던 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 확대할 수 있어 일반분양 물량이 늘어난다. 상계주공5단지는 보정계수를 적용받아 일반분양 물량이 101가구 증가했다. 조합원 부담 완화에 일정한 효과가 있을 것으로 기대된다.

업계에서는 상계주공5단지의 원활한 재건축을 위해선 사업성 제고가 필요하다고 보고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “공사비 770만 원은 타 재건축 단지와 비교해 낮은 수준이고 일반분양 물량도 적다”며 “공사비 인상이나 임대주택 축소 등을 통해 일반분양을 늘리지 않으면 사업 추진에 어려움이 따를 것”이라고 전망했다.