전세대출 2억 한도·임대사업자 대출제한…Q&A로 본 규제 핵심은?[李정부 첫 부동산 대책]

▲고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

8일부터 강남3구와 용산의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 강화된다. 주택·매매 임대사업자의 수도권 대출이 사실상 전면 차단되고, 전세보증기관마다 다른 1주택자의 전세대출 한도도 2억 원으로 통일된다. 다음은 이번 추가 대책의 주요 내용을 질의응답(Q&A) 형식으로 정리한 것이다.

Q. 주택 매매·임대사업자의 주담대 제한은 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?
A. 이미 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라도 8일부터는 주택매매‧임대사업자로서 수도권‧규제지역 내에서 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없다.

Q. 임차인이 보증금을 반환 받지 못하는 경우에는?
A. 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 사업자대출(주담대)을 받는 경우는 허용된다.

Q. 주택매매·임대사업자에 대한 주담대 제한은 주택 소재지 기준인가? 담보주택 소재지 기준인가?
A. 주택매매·임대사업자가 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능하다. 다만 수도권·규제지역 내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주담대를 받는 것은 금지된다.

Q. 주택과 상가가 혼합된 건물(복합건물)의 경우는 어떻게 판단하는가?
A. 주택 부분이 전체의 50%를 넘으면 주택으로 본다.

Q. 1주택자의 보유 주택이 수도권·규제지역인 경우에만 전세대출 한도가 축소되는 것인가?
A.1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우에 적용된다.

Q. 전세대출 DSR 도입 계획은?
A. 전세대출에 대한 DSR 확대 적용은 정부의 일관된 입장이지만, 구체적인 시행 시기와 방식은 아직 확정되지 않았다. 정부는 가계부채 관리와 서민 주거 안정에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 도입 시기와 방법을 결정할 방침이다.

Q. 추가적으로 전세대출에 대한 보증공급 및 보증비율도 축소할 계획이 있는가?
A. 보증비율이 인하되면 금융회사의 책임 부담이 커져 여신 심사가 강화될 가능성이 있다. 다만 향후 부동산 시장 상황과 가계대출 추이를 보아가며 추가 인하 여부를 검토할 예정이다.

Q. 다주택자에 대한 전세대출이 금지되어 있는데 전세대출 실행 이후 주택을 구입하면 대출이 회수되는 것인가?
A. 현재 전세대출 보증은 '다주택자의 투기·투과지역 내 3억 원 초과 아파트 소유자'에게는 제한되고 있다. 전세대출 신청 시점에 이러한 요건에 해당하면 보증이 거절되며 대출 실행 이후 추가 주택 매입 등으로 다주택자가 될 경우에는 대출이 즉시 회수된다.

Q. 기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 대출한도가 감액되는가?
A. 종전 주택에 계속 거주하며 계약을 갱신해 전세대출 만기를 연장하는 경우, 해당 주택의 최초 임대차 계약이 이번 대책 시행 전날(7일)까지 체결됐다면 종전 한도까지 대출을 받을 수 있다.

Q. 각 조치별 일정은?
A. 8일 이후 신규 신청되는 대출부터 적용된다. 다만 이날(7일)까지 금융회사가 전산 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료했거나 금융회사로부터 만기 연장 통보를 받은 차주는 종전 규정이 그대로 적용된다. 또한 같은 날까지 주택매매계약(구입자금)이나 임대차계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명한 경우에도 기존 규정이 적용된다. 집단대출의 경우 이날까지 입주자 모집공고가 난 사업장은 종전 규정이 적용되지만 이후 전매된 분양권은 강화된 규제를 따른다. 토지거래허가제 대상 주택 역시 이날까지 허가를 신청했다면 이후 계약을 체결해도 기존 규정이 적용된다. 그 밖에도 이에 준하는 경우는 금융기관 여신심사위원회 심의를 통해 예외가 인정될 수 있다.