“상급지 이동은 틀렸네”···서울아파트 74% 대출 타격 가능성

▲서울 송파구 아파트의 모습. (연합뉴스)

정부가 28일부터 시행한 초강도 주택담보대출 규제로 인해 서울 아파트의 74%가량이 대출 축소 영향을 받게 됐다. 대출 상한을 6억 원으로 일괄 제한한 이번 조치는 고가 주택 위주의 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 정조준했지만, 실수요자 중심의 중산·서민층에게도 직격탄이 될 것으로 보인다.

29일 부동산R114 분석에 따르면 서울 25개 자치구 중 18개 구에서 기존보다 대출 가능 금액이 줄어들 것으로 예상됐다. 가구수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 타격을 받는다. 이는 서울시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

규제지역과 비규제지역 모두 최대 6억 원까지만 대출이 가능해져, 고가 아파트 매입은 사실상 현금 부자들만 접근 가능한 영역이 됐다. 서울 아파트 평균 시세 14억6000만 원 기준으로 LTV(주택담보인정비율) 70%를 적용하더라도 종전엔 10억2000만 원 대출이 가능했지만, 이제 8억6000만 원 이상의 자금이 있어야 입주가 가능하다.

강남·서초·용산 등 주요 고가 지역은 상황이 더 심각하다. 서초구는 평균 30억 원, 용산구는 23억 원 이상인데 LTV 50%를 적용받더라도 종전 15억 원대 대출이 가능했지만, 이제 6억 원으로 제한된다. 20억 원 안팎의 현금을 마련해야 하는 구조다. 마포·성동·광진구 등 한강벨트 역시 평균 15억 원 내외에 시세가 형성된 만큼 앞으로는 9억 원 이상의 현금 자금이 필요하다.

이처럼 외부 유입이 어려워지며 소득이 높은 전문직이나 현금 부자들의 '그들만의 리그'가 더욱 심화할 것이라는 전망이 나온다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 대출 규제는 표면적으로는 소득과 무관하게 기회를 넓히는 것처럼 보이지만, 실제로는 고소득층 특히 현금 부자들에게 실익이 집중되는 구조”라면서 “고소득 무주택자와 현금 부자는 6억 원까지 자유롭게 대출을 활용해 ‘똘똘한 한 채’로 빠르게 진입할 수 있고, 저소득 실수요자는 정책금융 축소·DSR·LTV 축소·전입 조건 등 각종 제한에 동시에 막혀 발이 묶일 가능성이 높다”고 분석했다.

정부는 동시에 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무도 부과했다. 이에 따라 지방 거주자의 서울 원정 갭투자도 어려워졌고, 수도권 외곽으로의 수요 전이 가능성이 커졌다.

전문가는 이번 조치가 단기적으로는 과열된 시장을 식히는 효과가 있겠지만, 실수요자의 자금 마련 부담을 가중시키고, 외곽지역 집값만 자극하는 풍선효과를 낳을 수 있다고 우려한다.

양 전문위원은 “과거에는 현금이 없어도 일정 부분 대출을 활용해 핵심지역에 진입이 가능했지만 이제는 현금이 없다면 불가한 상황이 발생하게 된다”면서 “특히 20~30대가 최근 내 집 마련, 투자율이 높았는데 현금이 갖춰지지 않은 2030대의 주택 구입률이 크게 감소할 수 있고 외곽지역으로 밀려날 가능성이 높아졌다”고 말했다.