[창업기획]상권을 알아야 성공한다-코엑스몰 인근

코엑스 몰은 대형 쇼핑거리와 문화시설등이 지하에 있는 독특한 상권으로 상권의 크기와 흡입력등이 지상의 다른 상권과 견주어 봐도 뒤지지 않는 상권중의 하나로 해를 거듭 할수록 서울의 명소로 자리잡아 가고 있다.

코엑스몰에 사람이 몰리는 이유는 코엑스만의 특징이 있기 때문이다. 이용자들이 여타 상권에서 할 수 없는 것들을 여기에서는 논스톱으로 문화체험, 쇼핑, 외식, 등을 할 수 있다는 것이 가장 큰 특징이다.

반면에 남대문과 동대문 상권을 보면 상권마다 의류와 도.소매업등의 전문적인 특징이 있는 상권이지만 문화나 오락등의 10~20대가 쉽고 친숙하게 접근하기에는 아직 부족한 면이 있다. 코엑스를 보면 이들을 끌어들일 오락거리와 쉼터, 문화요소들을 갖추고 있으며 편리한 교통시설까지 갖추고 있다.

삼성동일대가 강남의 개발과 발전으로 상업과 문화, 경제의 중심으로 성장을 하게 되면서 세워진 코엑스몰은 지리적인 교통의 편리함과 강남 배후세대의 경제수준의 탄탄함으로 강남 소비문화의 중심축중 하나가 되고 있다.

◆코엑스몰의 태동

1979년 3월 코엑스가 설립된 이후 2000년 5월초 복합문화공간으로 삼성동에 총시설 면적 36000평에 달하는 거대한 쇼핑, 문화 공간으로 설립되었고 임대매장만 1만여평에 달하는 한국에서 가장 넓은 지하상권으로 탄생됐다.

한국무역협회 산하 기관으로 민간단체의 성격을 가지고 무역협회가 운영을 책임지고 코엑스전시장, 아셈타워, 컨벤션센터, 현대백화점, 공항터미널, 인터콘티넨탈 호텔과 함께 무역센타 블록의 한 부분을 구성하고 있다.

컨벤션센터 및 멀티복합쇼핑의 거리로 젊은이들에게 각광을 받으며 만남과 문화의 거리역할과 내국인과 코엑스를 찾는 외국인들을 위한 부대시설을 제공하는 역할을 한다.

◆ 교통여건과 유동인구

코엑스몰 로 가는 교통에는 지하철 2호선이 삼성역과 연결되어 있으며 버스로는 강남과 강북, 수도권과 강남을 연결하는 수많은 일반버스와 좌석버스 노선들이 이곳 코엑스몰을 지나가고 코엑스몰내 주차시설이 발달 되어있어 코엑스몰 교통 접근성이 탁월하다.

코엑스몰은 메머드급의 규모와 다양한 업종으로 강남, 잠실, 압구정, 건대를 비롯해 편리한 교통 여건으로 강남과 강북일부의 상권까지도 흡수하는 멀티광역상권을 형성하고 있으며 테헤란로와 영동대교의 지리적 여건으로 인해 강남일대와 강북 일부의 상권 유입률을 높이고 있고 분당선과 9호선이 연결 될 예정이어서 코엑스몰의 상권흡수력은 더 커질 전망이다.

평일 하루 평균 14만 여명의 유동인구가 코엑스몰을 들르며 각종 전시와 박람회등을 통한 내방 유동인구가 풍부하며 10대와 20대의 수가 50%이상으로 압도적으로 많으며 그중 10대들의 비중이 커지고 있다.

전체적인 소비주체의 소비력 부분에서는 유동인구의 비중이 많은 10대 20대보다는 30-40대의 상권내 업무상주인구를 비롯한 현대백화점, 컨벤션센타 내방객들을 통한 손님들이 코엑스몰의 주력 소비층을 담당하고 있다.

평일은 오후 5시 이후부터 9시까지 많은 이용객수를 나타내며 남성보다 여성이용자가 많은 비율을 보이며 멀티 복합공간으로 조성된 코엑스몰의 특성에 따라 이용자의 30%이상이 만남과 쇼핑, 영화, 외식 등의 복합적인 소비형태를 나타내고 있다.

두 가지 이상의 소비패턴을 취하는 형태가 점차로 증가하는 경향을 보이고 있으며 이는 다른 상권과의 차별화된 특징이 되고 있다.

◆ 코엑스몰의 임대절차 및 출점시 유의점

상가정보업체인 상가뉴스레이다는 코엑스몰 임대절차에 대해 다음과 같이 전했다.

모든매장은 임대차계약이며(소유권 이전이나 등기 분양 등이 아님) 계약자, 사업자등록증, 영업인허가증, 영수증의 명의가 동일해야 하고 양도, 전매, 전대, 명의변경 등이 엄격히 금지돼 있다.

그리고 공실(빈 매장)이 생기면 일주일간 공고하며 대기자 명단은 작성하지 않으며 구체적으로 이름, 연락처, 취급 품목 및 브랜드, 필요면적등을 코엑스 임대관리팀에 남기면 2개월 이내 공실이 생길 경우, 관리팀에서 연락이 온다.

가끔 연락이 안올때도 있으므로 본인이 적극적으로 홈페이지나 전화(6002-5305)를 통해 확인 하는 것이 좋다.

임대를 원하는 사업주는 정기적으로 임차인 모집공고를 확인 한 후 코엑스몰 운영팀을 방문하여 자세히 상담을 한 다음, 소정의 신청서 및 구비서류를 작성하여 기한 내 제출하고 입찰방식은 가격입찰 방식으로 하며 평가기준은 코엑스몰 내부평가 기준에 의해 우선 협상 대상자를 선정하고 계약자를 확정하게 된다는 것을 유념해야한다.

비용은 보증금, 월임대료, 관리비로 구성 되어 있고 보증금, 임대료, 현황이나 입찰시 기준가격, 예상가격 등은 매장마다 다르다.

타상권과 달리 공식적 권리금은 없다. 입찰을 통한 금액의 40%선을 보증금으로 대체하며, 나머지 60%를 매달 나누어 내게되어 실질적 월세성격을 가지고 있으며 매년 년단위 계약을 하는데 매년 5월이면 임대차 계약을 갱신하게된다.

무난하고 큰 리스크가 없는 대세에 맞는 보편적 업종을 찾아들어가야 하며 개인브랜드보다는 중대형 업체의 브랜드가 입찰이 될 확률이 많다. 일반적으로 개인브랜드입찰자는 인지도 있는 브랜드입찰자에 비해 자금여력이 부족하여 입찰하는 수가 많지 않은 실정이다.

매장이 나오는 때는 일정한 시기가 없고 1년에 한두번 정도 몇몇 매장정도만 나오고 있다. 지난해 나온 매장은 ▲10.7평, 아셈광장 : 모집MD- Retail 업종(애완용품, 사무용품 제외)▲14.3평, 바다길 : 모집MD - 아이스크림 ▲4.2평, 강변길 : 모집MD - 패션의류, 잡화(액세서리), 네일케어 등 ▲5.4평, 폭포길 : 모집MD - 패션의류, 잡화(액세서리) 등이다.

또한 각 매장마다 입찰참가 자격심사를 거쳐 공개입찰을 통해 임대가 결정이 되어졌다.

코엑스몰에 2평남짓한 점포는 임대료만 5백여만원에 해당하지만 10대 소녀들의 이용자가 많아 잘되는 업종 중 에 하나였으나 인건비와 임대료 감당에 버거워 매장을 접어야만 했던 곳도 있었다.

단 매장 철수와 관련해선 법정 타툼 까지 간 사례도 있어 출점을 계획한다면 이 부분을 꼼꼼히 체크해야 한다.

◆코엑스몰 권역별 분석

코엑스 상권내에서는 삼성역 입구에서부터 반디엔 루니스 서점까지 구역은 가장 활성화가 되어있고 유동이 많은 거리이다. 주로 휴게음식점과, 의류, 화장품, 악세사리 매장들이 입점해 있다.

이 구역의 매장들은 평당 4천만원에서 1억원까지의 입찰보증금의 가격제안을 해야만 입점이 가능한 군에 속할 수 있다. 실평수 40평정도 되는 매장은 분양면적으로는 80평 이상이 되어서 보증금 20-30억에 나머지는 월세로 전환해서 들어가게된다.

실제로 개인은 들어가기 어렵고 중 대형 브랜드의 업체가 들어가며 매장은 다른 업종으로 잘 바뀌지 안으며 매장이 나오는것에 비해 입점할 업체들이 많아 입점대기 기간이 몇 년이 걸릴 수도 있다.

이 구역에서 2004년을 기점으로 Lecaf, Who.a.u, 미샤, 쿨파스, 파파이스 매장등이 퇴점했고 쉐인진, 지오다노, 데얼스, 에띄드, 예스, 에블린등의 매장이 입점했다.

반디엔 루디스에서 메가박스까지의 구역도 오후부터는 항상 만원을 이루는 유동 인구를 가지고 있다. 영화관과 수족관, 푸드코드, 음식점, 판매업종들이 즐비하게 입점을 하고 있다.

이 구역은 평당 3천에서 7천정도의 입찰보증금이 필요하며 업종과 브랜드에 따라 약간씩의 차이가 있는데 편의점, 약국, 게임매장이 활기를 띠고 서울 상권 중에 평수대비 동업종 최고의 매출액을 자랑하는 매장들이고 이 지역에 있는 매장 중 일부는 언론에 임대보증금 반값의 특해 시비가 일어났던 매장이 있다고 알려진 곳이다.

상권지역내 호수먹거리 마당과 아셈먹거리마당, 폭포길과 강변길, 바다길 매장들도 일반개인이 들어가기에는 만만치 않은 임대보증금이 필요한 구역들인데 이곳도 평당 입찰보증금 2천만원 이상은 가져야 들어 갈 수 있는 매장들이다.

코엑스의 수풀길이나 계곡길등의 메인 길에 비해 번잡함이 적어 여유로움이 있는 곳으로 코엑스몰내 같은 업종이 있다면 색다른 분위기 로 매장을 차별화하여 고 부가가치영업으로 고급 단골을 잡고 장사하기에 적합한 구역이다.

코엑스몰에서 인기 있는 업종은 외식업종과 의류, 화장품업종이 호황을 누리고 있고 치열한 경쟁속에 인지도 있는 브랜드로 이름이 바꿔지는 가운데 매장들이 변신에 변신을 거듭하고 있다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 "상권에는 상권에 맞는 주류 소비층이 있지만 소비의 비중이 많은 10대와 20대의 요구수준을 각 상권에서 적절히 맞추지 못한다면 상권의 거시적 관점에서 발전을 기대하기란 어렵다"며 "멀지않는 시점에서 큰 고객이 될 그들을 잡을수 있는 여건을 조성해야 한다"고 말했다.

또 그는 "매장들 중 중저가 가격정책으로 영업을 하는 매장은 상대적으로 임대료가 비싸 신중한 수익성 검토를 거쳐야 하며 매장 내방객 빈도수가 많거나 마진율이 많이 남는 업종이어야 매장이 오래 지속 될 수 있다"고 강조했다.