토허제발(發) 월세 폭풍, 송파구부터?…월세 비중 늘고, 53개월 만에 상승 폭 최고

(그래픽=손미경 기자 sssmk@ )

토지거래허가구역(토허제) 재지정 한 달을 넘긴 가운데 서울 송파구 아파트 월세 상승세가 심상찮다. 토허제 재지정 이후 송파구 아파트 전월세 중 월세 비중은 재지정 이전보다 증가했고, 아파트 월세 상승률은 2021년 10월 이후 최고치를 기록했다. 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구가 토허제로 묶이면서 갭투자 등 투자수요가 끊겨 전세 공급이 부족할 것이란 전망과 함께 월세 상승이 예상됐는데 규제 한 달 만에 송파구에서 현실로 나타난 것이다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계 분석 결과 토허제 재시행 후(3월 24일~4월 22일) 서울 송파구 아파트 전월세(신규 계약 기준) 거래 중 월세 비중은 40.5%(444건 중 180건)로 집계됐다. 이는 올해 토허제 재시행 이전 기간을 포함한 기간(1월 1일~3월 23일) 월세 비중인 36.7%(2847건 중 1045건) 대비 3.8%포인트(p) 늘어난 수준이다.

반면 강남 3구 가운데 강남구와 서초구는 토허제 재지정 이후 아파트 전월세 중 월세 비중 증가세가 미미했다. 같은 기간 강남구는 올해 토허제 재지정 이전 월세 비중이 40.5%로 재지정 이후 39.3%와 비교하면 1.2%p 줄었고, 서초구는 같은 기간 42.6%에서 40.3%로 2.3%p가량 월세 비중이 줄었다.

이렇듯 강남 3구 가운데서 송파구 아파트 월세를 찾는 발길만 늘면서 송파구 월세 상승률도 가파르다. 한국부동산원 ‘아파트 월세통합가격지수’ 통계에 따르면 3월 기준 송파구 월세는 0.52% 상승해 서울내 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 2021년 10월 0.73% 오른 이후 4년 5개월 만에 최고치다. 반면 같은 기간 서울 강북지역 아파트 월세는 평균 0.15% 상승하는 데 그쳤다. 또 3월 서초구와 강남구가 각각 0.40%와 0.13% 오른 것과 비교하더라도 송파구의 월세 상승세는 매섭다.

실제로 송파구 아파트 월세 실거래가 상승 사례도 속속 포착됐다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 가락동 ‘가락쌍용1차’ 전용면적 59㎡는 이달 5일 보증금 4억5000만 원에 월세 50만 원에 신규 월세 계약서를 썼다. 같은 단지, 같은 평형은 2월 보증금 3억5000만 원에 월세 45만 원에 계약한 것과 비교하면 보증금과 월세 수준 모두 올랐다. 또 거여동 ‘송파시그니처롯데캐슬’ 전용 84㎡는 지난 12일 보증금 1억 원에 월세 최고 280만 원에 월세 거래됐다. 올해 1월 같은 평형은 보증금 1억에 월세 270만 원이 실거래가 최고 수준이었지만, 토허제 재시행 이후 월세 10만 원이 더 올랐다.

이렇듯 송파구는 강남 3구 중에서도 유독 토허제 재지정에 민감하게 반응하는 지역이다. 이런 영향으로 송파구 아파트값은 부동산원 통계 기준으로 올해 1분기 누적 4.28% 상승했다. 1분기 서울 아파트값 평균 상승률 1.06%와 비교하면 4배 이상 높은 상승 폭이다. 강남구와 서초구도 각각 3.52%씩 오른 것과 비교하면 송파구의 규제 민감도는 매우 큰 것을 알 수 있다.

전문가는 송파구 아파트 월세 상승세가 장기적으로는 강남 전역으로 확산할 것으로 전망했다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “강남 3구 가운데 송파구는 임대차 수요가 강남과 서초보다 많고, 또 빌라(연립·다세대 주택)도 많이 들어서 있는데 최근 전세사기 등의 영향으로 비아파트에서 아파트 전월세로 갈아타려는 수요가 늘었다”며 “이런 송파구 주택 수요 특성에 더해 전셋값마저 오르니 아파트 월세 전환 비중이 커지는 상황”이라고 분석했다.