강남 아파트값 상승에 보유세 부담 최대 39% 늘었다…서울 공시가격 7.86% 상승 [공동주택 공시가]

올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 약 8% 올랐다. 지난해 서울 아파트값 상승 영향이다. 이 때문에 올해 강남 고가 아파트 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 최대 39%가량 늘어날 전망이다. 서울을 포함한 수도권을 제외하면 올해 공시가격은 지난해 집값 하락으로 전년 대비 3% 안팎의 내림세를 보였다.

13일 국토교통부가 발표한 ‘2025년도 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 3.65% 상승했다. 서울은 전국 상승률의 2배 수준인 7.86%로 나타났다. 지난해 상반기 서울 아파트값이 상승세를 보이면서 공시가격 현실화율 2년 연속 동결 조치에도 큰 폭으로 올랐다.

공시가격 상승 영향으로 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)를 포함한 핵심지 보유세 부담은 최대 39% 증가하는 것으로 나타났다.

이날 국토부 보유세 추정 자료에 따르면 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡형 보유세는 전년 대비 21.0% 올라 579만 원 수준을 부담한다. 강남구 압구정동 ‘신현대 9차’ 전용 111㎡형 공시가격은 지난해보다 25.9% 상승한 34억7600만 원으로 집계됐다. 이에 보유세는 전년 대비 39.2% 늘어난 1848만 원을 부담할 전망이다. 또 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡형의 올해 공시가격 34억3600만 원 수준으로 결정됐다. 이에 보유세는 전년 대비 35.9% 상승한 1820만 원으로 조사됐다.

서울 아파트 중위가격 수준인 마포와 성동구 일대 전용 84㎡형 보유세도 전년 대비 20% 안팎의 상승률을 기록할 전망이다. 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡형 보유세는 전년 대비 17.5% 오른 287만 원이다. 또 성동구 행당동 ‘서울숲 리버뷰자이’ 보유세는 전년 대비 23.8% 오른 304만 원 정도다.

이렇듯 서울을 중심으로 집값이 많이 오르면서 공동주택 중 종합부동산세 대상 주택(공시가 12억 원 초과)은 지난해 26만6780가구(전체 중 1.75%)에서 올해 31만8308가구(2.04%) 가구로 증가했다.

반면 강남 3구를 포함한 핵심지와 달리 지난해 아파트값 상승 폭이 상대적으로 적었던 외곽지역 아파트 보유세는 전년 대비 1~4% 규모의 상승이 예상됐다. 노원구 공릉동 ‘풍림아파트’ 전용 84㎡형 보유세는 지난해보다 4.3% 오른 66만 원으로 집계됐다. 강북구 미아동 ‘두산위브 트레지움’ 같은 평형 역시 전년 대비 4.0% 오른 65만 원 수준의 보유세를 부담할 전망이다.

이 밖에 서울을 제외한 수도권과 그 외 지역의 공시가격은 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 서울과 달리 서울 외 지역에선 지난해 집값 상승세가 가파르지 않았거나 오히려 하락하는 등 양극화를 보였기 때문이다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “최근 주택 시장이 서울과 비서울, 서울 내에서도 지역과 아파트 단지별로 큰 폭의 가격 변동률 차이가 큰 만큼 공시가격 변동률 역시 양극화를 보인다”며 “최근까지도 강남 3구 신축 아파트를 중심으로 가격 상승세가 가파르므로 공시지가 변동으로 인한 보유세 부담은 앞으로 지역과 단지별로 더 커질 전망”이라고 말했다.

그러면서 “앞으로 집값 급등 지역 내 아파트 매입 시에는 취득세와 이자 비용 뿐만 아니라 보유세까지 고려한 현금흐름을 계산해 아파트 매입을 결정해야 할 것”이라고 조언했다.

한편 올해 공시가격 기준 최고가 주택은 서울 강남구 청담동 ‘에테르노 청담’ 전용 464㎡형으로 공시가격은 200억6000만 원에 달했다. 이 단지는 가수 겸 배우 아이유가 거주하는 곳으로 유명하다. 지난해까지 4년 연속 공동주택 최고가 단지에 이름을 올렸던 ‘더펜트하우스 청담’을 제치고 올해 가장 비싼 아파트에 등극했다.

이어서 청담동 ‘더펜트하우스 청담’ 전용 407㎡형은 172억1000만 원으로 전국 공동주택 공시가격 2위를 기록했다. 3위는 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 244㎡형으로 공시가는 163억 원이다.