올해도 '집값 양극화'?…우리는 어떻게 대처할까요 [왁자집껄]

(게티이미지뱅크)

2025년 새해를 맞이하며 부동산 시장에 대한 다양한 전망이 나오고 있습니다. 특히 '집값 양극화' 현상에 대한 논의는 뜨거운데요. 전문가들 사이에서는 "똘똘한 한 채를 사야 한다", "양극화가 심화되므로 내 집 마련은 반드시 필요하다"는 등의 의견들이 존재하고 있습니다. 이런 의견들은 무엇을 의미하는지, 왜 집값 양극화 현상이 일어나고 있는지, 그 배경을 살펴보겠습니다.

올해도 예년처럼 서울을 포함한 수도권 집값은 뛰지만 지방은 약세를 보일 것이라는 전문가들의 전망이 우세합니다. 특히 서울과 지방, 서울 내에서도 고가 주택과 저가 주택 간 상승 폭 차이가 큰 양극화 현상이 두드러질 것으로 보이는데요. 여기에 대출 규제와 탄핵 정국 여파로 인해 매수 심리는 한풀 더 꺾인 상황이죠.

연구기관들의 예측을 보면 올해 서울을 비롯한 수도권 집값은 소폭 오르겠지만, 수도권 외 지방은 다소 떨어질 것이라는 관측입니다.

"그럼 집값 양극화 현상 왜 일어날까요."

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먼저 집값 양극화의 주요 원인 중 하나는 대내외 경제 환경 변화로 인한 시장 위축입니다. 전 세계적인 경기 불확실성과 국내 경제 상황은 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 특히 정부의 규제와 금리 인상 등으로 인해 시장이 위축되면서, 일부 지역의 집값은 오히려 하락하고 있는 반면, 인기 있는 지역은 여전히 강세를 보이죠. 이러한 상황에서 3기 신도시 분양 등 새로운 기회들이 등장하면서, 일부 사람들은 ‘새로운 방향’으로 투자처를 찾고 있습니다.

서울에서는 강남·서초·송파구 등 일명 '강남 3구'가 인기 주거지로 강세를 보이고 있지만, 지방에서는 미분양 물량도 해소하기 벅찬 실정입니다. 이를 체감할 수 있는 게 건설사들의 분양 실적이 저조하다는 건데요. 일부 부채비율이 높은 건설사들은 보릿고개를 겪다가 문 닫을 지경에 이르렀죠. 지방에서 공급하던 지역 건설사들은 연이어 부도 소식을 전하고 있습니다.

고용노동부에 따르면 폐업 건설업체가 2021년 106개에 불과했다면 지난해 211개로 증가했고, 올해 1월 한 달도 안돼서 219개가 문을 닫았는데요. 이는 원자잿값이 오르고, 인건비도 함께 오르는 등 복합적인 위기가 한 번에 불어 닥쳤기 때문입니다. 이렇다 보니 안전한 서울에서 살겠다는 사람만 많아지게 되는 것이죠.

엎친 데 덮친 격으로 탄핵 정국으로 인해 분양일정이 확정되지 않고, 매수 심리도 줄어들고 있어 시장이 얼어붙고 있는 것입니다.

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최근 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람)’이 주택 구매에 대한 신중함을 보인다는 점도 집값 양극화에 영향을 미친 원인으로 꼽힙니다. 영끌족은 과거와 달리 무리한 대출을 이용해 집을 사는 것보다는 시장의 불확실성을 고려해 보수적인 접근을 하고 있는데요. 이는 최근 수년간 급등한 집값과 불안정한 경제 상황에 대한 우려 때문입니다. 따라서 일반 사람들은 투자보다는 보다 안정적인 방법을 택하려는 경향을 보이는 것이죠.

교통 호재인 GTX와 같은 대형 교통 개발 사업들도 집값에 영향을 미치고 있습니다. GTX 노선의 개통을 앞두고, 서울을 둘러싼 지역들이 뜨거운 관심을 받고 있는데요. 그 결과 이들 지역의 집값이 상승하고 있습니다. 이에 따라 서울 중심보다는 서울 외곽 지역의 관심이 높아지고 있고, 이는 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있죠. 교통의 편리함은 주택 선택에서 중요한 요소로 작용하기 때문에 향후 수년간 GTX 등의 개발 호재가 있는 지역의 집값은 더욱 상승할 가능성이 큽니다.

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부동산 전문가들은 여러 채의 건물을 사는 것보다 강남 한 채를 사는 것이 더 이득일 수 있다는 평가를 하고 있습니다. 건물 하나를 사고 유지보수 및 월세 수익을 챙기는 것보다, 강남의 집 한 채를 마련하면 집값 상승에 따른 차익이 더 클 수 있다는 것입니다. 이는 강남 지역이 여전히 수요가 많고, 가치가 안정적이기 때문인데요, 특히 강남의 집값은 그 지역의 특성상, 상승 여력이 크고 안정적이어서 많은 사람이 투자처로 선호하고 있습니다.

대표적인 예가 연예인이나 최상류층들이 강남 한복판에 가장 비싼 아파트를 사는 것이죠. 최소 아파트 하나에 수십억 원씩 하는데도 수요가 많아 수년 뒤엔 수억~수십억 원 이상의 수익이 보장되기 때문입니다.

결론적으로, 집값 양극화 현상은 앞으로도 지속할 가능성이 큽니다. 일부 인기 있는 지역은 여전히 높은 수요로 인해 가격 상승을 보일 것이며, 반면 경기 불확실성과 규제 강화 등으로 인해 일부 지역의 가격은 더욱 하락할 수 있습니다. 따라서 앞으로 집을 구매하려는 사람들은 각 지역의 특성과 향후 개발 계획 등을 잘 고려한 신중한 결정을 내려야 할 시점입니다.

이런 전망 속에서 앞으로의 부동산 시장은 계속해서 변화할 것이며 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 것으로 보입니다. 여러분이 집을 마련하려는 계획을 세우고 있다면, 이러한 시장의 흐름과 전문가들의 의견을 참고해 더 현명한 결정을 내리는 것이 중요할 것입니다.