PF 사업성 평가 강화하고 ‘PF 통합정보시스템’ 구축한다…“부실 선제 대응”[부동산PF 개선안]

▲PF 통합정보시스템 체계도. (자료제공=국토교통부)

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 공정성 확보를 위해 대출 사업성 평가를 강화한다. 책임준공 의무도 합리화하고 부동산 신탁사의 PF 위험 관리도 강화한다.

정부는 14일 경제관계장관회의 의결을 통해 이런 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.

먼저 PF 대출 때 사업성 평가를 강화해 위험을 줄인다. 현재는 금융사의 세밀한 사업성 분석 유인이 부족하고, 용역 결과의 신뢰성도 낮아 사업성 평가는 심사 통과를 위한 형식적인 절차로 인식된다.

앞으로는 시행사와 시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성과 안정성 등을 객관적으로 평가한 뒤 대출하도록 개선한다. PF사업성 평가 기준과 절차를 마련하고 전문평가기관 인증과 대출 평가기관의 사업성 평가를 의무화한다.

아울러 PF 시장의 불합리한 관행도 대폭 개선한다. 우선 금융사가 현재는 시공사의 책임준공과 채무 인수 등 추가 신용보강을 요구하고 있다. 이때 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무를 부담한다.

또 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사가 부담하고 있다.

이에 국토교통부와 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 책임준공 개선방안을 마련한다. 개선안 마련은 내년 1분기 중으로 마무리한다. PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계와 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF도 개선방안을 내놓을 계획이다.

큰 틀에서 PF 관련 정보를 체계적으로 관리하기 위한 ‘PF 통합정보시스템’ 구축도 추진한다.

사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 모든 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적한다. 이를 통해 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링하고 일반에 공개할 계획이다.

정부 관계자는 “디벨로퍼는 공급상황 판단, 금융사는 대출심사 시 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링 및 선제적 대응력을 갖출 수 있을 것”이라고 말했다.

이 밖에 부동산 신탁사의 토지신탁도 내실화한다. 현재는 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 위험이 발생한다. 특히 PF 리스크가 신탁사로 옮겨가는 문제점이 발생하고 있다.

앞으로는 신탁사의 토지신탁 책임 범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리 강화에 나선다.