현물출자·인센티브 도입으로 PF 자기자본 확충 기반 마련한다[부동산PF 개선안]

▲부동산 PF 제도 개편안 중 기존 브릿지대출과 현물 출자 시 자본구조 변화 예시도. (자료제공=국토교통부)

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 안정성을 높이기 위해 장기적으로 안정적 수준의 자기자본 확충 기반을 마련한다. 이를 위해 현물출자를 통한 안정적 사업구조를 마련하고 인센티브를 제공해 자본 확충을 지원한다.

정부는 14일 경제관계장관회의 의결을 통해 PF 안정성을 높이고 주택 공급은 활성화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.

먼저 자기자본 확충 기반을 마련하기 위해 현물출자를 통한 사업구조 마련에 나선다. 기존에는 PF사업 토지비 비중이 최대 40% 수준으로 고금리 대출로 토지를 매입해 금리 인상 등 대외 변수에 취약했다.

이에 PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입 대신 토지주가 토지와 건물을 현물 출자(주주 참여)하도록 유도한다. 현재 수도권 지자체 내 나대지는 7000만㎡ 규모로 파악됐다. 제도 개선을 위해 PF사업(리츠)에 현물 출자하면 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세 및 납부이연을 적용하기로 했다. 미국은 토지주의 현물 출자 때 과세를 이연시키는 리츠 방식을 도입해 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가했다.

또 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모하고 개발규제가 완화해 사업 계획을 구성한다. 투자자와 프로젝트 리츠, 우수 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선진국형 개발 모델을 제시하며 동시에 부동산원에선 리츠 설립을 지원하고 사업성 분석 등 컨설팅을 제공한다.

정부 관계자는 “자기자본비율이 최대 40%로 늘어나고 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감과 안정성 확보에 도움이 될 것”이라고 말했다.

아울러 자본 확충 지원을 위한 인센티브 제도도 도입된다. 먼저 운영사업의 도시규제 특례 등을 위해 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다.

또 자기자본 비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료를 할인한다. 이는 주택도시보증공사 등의 내규 개정을 통해 시행된다. 동시에 은행과 보험사의 장기임대주택사업 참여를 위해 자회사 소유 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 마련한다.

리스크 관리 강화를 통한 자본 확충도 유도한다. PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 이는 PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금‧충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공한다.

리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

이 밖에 금융 건전성 규제체계 합리화를 위해 PF 대출의 연체율 수준 등을 고려해 금융 업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비한다. 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하고, 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져에 대한 한도 규제를 정비한다.