“준공의무 못 지키면 터진다”…건설사 책임준공 대출 잔액 57조, 중견사 '벌벌'[4월 위기설 뇌관된 책임준공①]

건설업계의 4월 위기설이 이어지는 가운데 '책임준공 약정'이 뇌관이 될 것이라는 우려가 제기된다. 수년 째 지속된 분양 경기 저하와 조달 환경 악화로 공사비 회수가 늦어지고, 공기가 지연되는 등 준공 의무 미이행을 초래하는 변수가 증가한 영향이다. 때문에 상대적으로 위험부담 수준이 낮아 부동산 호황기 대거 몸집을 불린 책임준공 약정이 부메랑이 돼 돌아올 수 있단 목소리가 커지고 있다.

15일 본지가 금융감독원 전자공시시스템을 통해 분석한 결과, 주요 건설사 20곳(시평 상위 40개 사 중 금융감독원 지침에 따라 공시한 20개사) 가운데 지난해 말 기준 매출액 대비 부동산 PF 책임준공 약정 대출 잔액 비율이 가장 높은 건설사는 신세계 건설(132.3%)로 확인됐다. 신세계건설의 지난해 책임준공 약정액은 3조140억 원으로, 이 중 1조9878억 원이 상환해야 할 대출 잔액으로 묶여있다.

이어 DL건설 106.3%(2조5836억 원), 대우건설 104.7%(11조222억 원), 코오롱글로벌 90.8%(2조3522억 원), GS건설 86.6%(8조1219억 원), 태영건설 82.4%(2조6676억 원), DL이앤씨 78.5%(6조2759억 원), 현대건설 71.6%(11조3051억 원) 순으로 높았다. 이는 상위 20개 사의 매출액 대비 대출잔액의 평균 비율(64.5%)를 상회하는 수준이다. 이들의 책임준공 PF 합산 대출잔액은 57조7170억 원에 육박한다.

책임 준공은 정해진 기일 내 책임지고 준공을 마치는 것으로, 이를 이행하지 못하면 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단의 대출금을 시공사가 모두 책임을 지고 상환해야 한다. 해당 대출 잔액은 준공 의무를 정상적으로 이행하면 일시에 소거된다. 하지만 수급 문제 등으로 공사기간 내 준공을 마치지 못하거나, 준공 시점까지 해소되지 못한 '악성 미분양'이 많을 경우 공사비 회수에 차질이 생기면서 시공사가 이를 인수하는 형태로 진행된다. 이에 따라 대출 잔액이 많을 수록 재무 부담이 커질 가능성이 있다.

한 대형건설사 관계자는 "공기 내 준공을 마치지 못하면 건설사가 보유 물건을 담보로 잡고 경매로 돌리거나 해당 물건을 인수하는 형태를 취한다"며 "또 준공 후 미분양이 50%를 넘는 경우라면 해당 물량을 건설사 보유분으로 돌려 분양을 완수하는 식으로 준공 책임을 지게 돼 재무 부담이 증가할 수 있다"고 설명했다

실제 PF 우발채무 리스크가 현실화 한 사례도 나오고 있다. HDC현대산업개발은 작년 12월 경기도 안성 가유지구 물류센터를 995억 원에 인수했다. 이 사업의 시공사로 참여한 HDC현대산업개발은 준공 의무 미이행으로 인해 미상환 PF 대출원리금 채무 995억 원을 떠안았다. 호반산업도 이현리 저온물류센터에 대한 PF 채무 1150억 원을 인수했으며, SGC이앤씨는 원창동 물류센터의 PF 채무 4165억 원을 인수했다.

책임준공 약정은 2022년 하반기부터 지속되고 있는 분양경기 저하와 조달환경 악화와 맞물려 건설사들의 유동성 위험도를 높이고 있다. 신용평가업계는 책임준공을 비롯한 PF우발채무의 부실과 공사대금 회수 차질이 건설사들의 운전자본 부담을 키우고 있다고 분석했다.

건설업계 역시 책임준공 등 건설사가 대부분의 리스크를 떠안는 불공정한 구조가 부동산 PF 위기를 야기했다고 지적하며 정부의 관련 규제 완화가 필요하단 입장을 피력한 상태다. 특히 대기업 계열의 지원을 기대하기 어려운 중견사들은 유동성 대응 한계에 도달한 상황인 만큼 발 빠른 대책을 요구하고 있다.

또 다른 대형건설사 관계자는 "그룹 계열사들은 PF 우발채무가 과중해도 지원이 가능하지만, 대부분의 중견사들은 이를 기대하기 어려워 쌓아놓은 현금으로 버티는 상황"이라며 "만일 현금흐름이 막힌 상태에서 PF 리스크 익스포저까지 높다면 신규 사업은 커녕 현상 유지도 어려울 것"이라고 말했다.