“상행선 안 타요”…서울 아파트 ‘상경 투자’ 비중 연내 최저치로 추락

서울 아파트를 사들이던 외지인(지방 투자자) 발길이 뚝 끊겼다. 올해 평균 25% 수준을 유지하던 외지인 투자 비중이 9월 기준 22%대로 하락했다. 상반기까지 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)는 물론 외곽지역까지 외지인 매수세가 대거 몰린 것과 비교하면 정반대 상황이다. 서울 집값 상승세 둔화와 대출 규제가 지속하고, 수도권과 달리 시차를 두고 지방 광역시 아파트값이 오르자 ‘상경 투자’가 줄어든 것으로 풀이된다.

13일 한국부동산원 월간 아파트 매매 동향 통계 분석 결과, 9월 기준 서울 아파트 거래 중 외지인 비중은 22.7%로 연내 최저치를 기록했다. 이는 8월 25.1%보다 2.4%포인트(p) 하락한 수준으로, 해당 비중이 22% 수준을 기록한 것은 지난해 11월(22.1%) 이후 10개월 만이다.

지방 투자자의 서울 아파트 매입 감소세는 서울 집값 상승세 둔화와 궤를 같이한다. 올해 상반기까지만 해도 서울 아파트 상경 투자는 활황세였다. 지난 6월 기준 서울 아파트 거래량은 4136건으로 이 가운데 1180건이 외지인 투자였다. 전체 거래량의 28.5%에 달했다. 하지만 이 비중은 하반기 들어 우하향 중이다. 7월 24.2%, 8월 25.1%에 이어 9월에는 22%대까지 주저앉았다.

실제로 하반기 월간 기준 아파트 매매가격지수는 상승 폭이 줄고 있다. 6월 아파트값 변동률은 전월 대비 0.16%p 오른 0.17% 상승을 기록했다. 이어 7월에는 0.10%p 더 오른 0.27%를 기록했고, 8월에는 전월보다 0.22%p 급등한 0.48% 상승을 나타냈다. 하지만, 9월에는 전월 대비 0.02%p 오른 0.50% 상승에 머물렀다.

부동산원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값은 7월 셋째 주 이후 이달 첫째 주까지 17주 연속 상승세지만, 상승 폭은 10월 셋째 주 이후 3주 연속 감소세다. 이런 추세를 고려하면 월간 기준으로는 10월 이후 서울 아파트값 상승 폭은 9월과 비슷하거나 낮을 가능성이 크다.

외지인 투자 감소는 강남 3구 등 핵심지보다 외곽지역에서 도드라졌다. 강북구는 9월 아파트 거래량 78건 중 10건(12.8%)만 외지인 투자로 집계됐다. 중랑구도 87건 중 12건(13.8%)에 그쳤다. 중랑구는 6월 기준 143건 거래 중 82건이 외지인 투자로 집계될 정도로 외지인 투자가 많았던 것과 비교하면 상경 투자 실종 수준에 가깝다.

다만 서울 외곽지역과 달리 강남 3구는 외곽지와 비교하면 상경 투자자 비중 축소가 상대적으로 덜했다. 강남구의 경우 9월 236건의 거래량 가운데 56건(23.7%)이 외지인 투자로 나타났다. 이는 전월 291건 중 62건(21.3%)보다 되려 상승했다. 서초구와 송파구도 전월 대비 비슷한 수준을 유지했다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “서울 아파트값 상승 동력이 떨어지니 집을 찾는 발길이 줄었고, 특히 서울은 7월을 지나면서 집값 상승세가 꺾이는 시장 상황이 이어졌다. 그 결과가 9월 이후 통계에 나온 것”이라며 “서울은 상반기 집값 상승세가 이어져 매수를 고려할 만한 1~2월 수준의 가격대를 벗어나 투자 수익률 측면에서 큰 이점이 없어진 것이 영향을 줬다”고 분석했다.

여기에 지방 집값이 하반기 일제히 상승세로 전환하면서 지방 투자자들이 굳이 오를 만큼 서울 아파트 매입에 나서지 않은 것도 상경 투자 감소의 원인으로 풀이된다. 부동산원 통계에 따르면 9월 기준으로 전국 17개 시·도 가운데 부산과 전북, 제주를 제외하곤 모두 상승세로 전환됐다. 특히, 서울과 가까운 대전은 0.38%, 강원 0.30%, 충북 0.34% 올라 강세를 보였다.

김 소장은 “지방은 하반기에 서울보다 조금 늦었지만 집값 회복세를 보이면서 상경 투자가 일부 줄어든 것도 있다. 연말로 갈수록 상경 투자는 더 줄어들 것”이라며 “다만, 장기적으로는 서울뿐 아니라 지방도 투자심리 위축과 금리 상승, 대출 규제 지속 등의 영향으로 매수세가 꺾일 것”이라고 말했다.