미국 부동산시장 냉각 또 다른 신호…투자용 주택 구매 30% 감소

▲미국의 한 주택 앞에 지난달 19일 판매 공고가 붙어 있다. 워싱턴D.C.(미국)/신화뉴시스

감소 폭은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(전염병 대유행)으로 주택 구매 대부분이 중단됐던 2020년 2분기를 제외하면 부동산 버블이 붕괴한 2007년 서브프라임 모기지(주택담보대출) 사태 이후 가장 크다.

기업들은 연초만 해도 기록적인 수의 주택을 구매해 주택시장 활성화에 한몫했다. 하지만 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 공격적으로 올리자 모기지 금리도 빠르게 상승하면서 이들에게 부담을 줬다.

물론 JP모건체이스와 같은 대기업들은 여전히 충분한 현금 보유량을 바탕으로 투자용 주택 구매에 대한 익스포저(위험 노출)를 늘릴 계획을 하고 있다. 이들은 금리나 주택 가격이 누그러지면 더 공격적인 구매를 재개할 준비가 됐다고 WSJ는 설명했다.

실제로 기업들은 올해 1분기까지만 해도 교외 지역 주택 구매를 늘린 것으로 나타났다. 이 기간 기업 투자자들의 전국 주택 구매 5건 중 1건이 교외에 집중됐다.

그러나 그린스트리트의 존 폴로스키 애널리스트는 “대출비용이 급증하면서 투자자들이 최근 들어선 그렇게 많이 사들이지 못하고 있다”며 “구매자와 판매자의 가격 합의 횟수가 줄면서 판매가 억제되고 있다”고 분석했다.

일각에선 임대료 상승세가 둔화하고 있는 점에 주목하기도 한다. 주택 정보제공 업체 코어로직에 따르면 단독주택 임대료 상승률은 4월 전년 대비 13.9%에서 9월 10.1%로 낮아졌다. 다만 현재 상승 폭 역시 역사적으로 매우 높은 수준이다.

경기침체 가능성도 시장 회복의 변수로 남았다. 레드핀의 대럴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “경기침체가 대출 금리를 낮출 순 있지만, 실업률 상승을 동반할 가능성이 크다”며 “이 때문에 전통적인 구매자들이 이익을 내긴 어려울 것”이라고 설명했다.