[신도시 개발 대해부]①조변석개 신도시 정책에… '싹트는 투기'

▲신규 택지 후보지로 발표된 경기 시흥시 과림동, 광명시 노온사동 일대 (연합뉴스)

LH 직원들이 경기 광명ㆍ시흥신도시에 '영끌 투기'를 할 수 있었던 배경은 이 지역이 공인된 신도시 후보지였다는 점이다. 이 지역은 2009년에도 보금자리주택지구로 지정됐다가 2015년 해제된 바 있다. 해제 이후에도 정부가 신도시 부지를 찾을 때마다 이 지역은 유력 후보로 오르내렸다. 개발 포화 상태에 이른 수도권에서 그만한 규모와 입지를 갖춘 지역을 찾기 어렵다는 이유에서다. 광명ㆍ시흥신도시는 2019년에도 3기 신도시 후보로 올랐으나 국토교통부와 광명시 간 이견으로 무산됐다.

신도시 건설 얘기가 나돌 때마다 광명ㆍ시흥시 일대 부동산시장은 출렁였다. 신도시 발표를 전후해 한 달에 수십 건씩 농지와 임야가 팔렸다. 그럼에도 투기에 대한 경계는 없었다. 신태수 지존 대표는 "보금자리지구 해제 이후 이 지역은 방치됐다고 봐야 한다"고 말했다. 국토부는 보금자리지구 해제 후 광명ㆍ시흥신도시를 특별관리지역으로 지정했으나, 건물 신축만 규제했을 뿐 토지 거래는 6년 동안 손을 놓았다.

전문가들은 중앙정부가 하향식으로 택지를 지정하면서도 사후 관리에 손을 놓는 행태에서 이런 일이 비롯됐다고 본다. 지역 실정과 동떨어진 채 택지를 지정하다 보니 사업이 표류하는 일이 빈번하기 때문이다. 2000년대 건설된 2기 신도시와 보금자리주택지구만 하더라도 계획 발표 후 주택시장이 하강하면서 축소되거나 취소되는 일이 빈번했다. 사업이 무산된 택지는 광명ㆍ시흥신도시처럼 방치되는 일이 대부분이었다.

이렇게 방치된 옛 택지는 투기 세력과 기획부동산 업체(가치가 없는 토지를 여러 명에게 쪼개 파는 회사)의 먹잇감이 되거나 난개발에 시달렸다. 수도권에서 개발할 수 있는 땅이 줄어드는 상황에서 언젠간 개발이 될 것이란 논리였다. 광명ㆍ시흥신도시와 함께 보금자리지구에서 해제됐다가 최근 신도시 후보군으로 떠오르는 경기 하남시 감북지구는 지금도 임야 맹지(도로와 접하지 않은 땅)를 많게는 백 명에게 쪼개 파는 기획부동산으로 몸살을 앓고 있다. 신 대표는 "감북지구는 땅값이 비싸 개발이 어렵다. 투자에 유의해야 하는 지역"이라고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "옛 공공택지 후보지 등 도시 건설이 가능했던 땅은 비축 제도를 활용해 사전에 정부가 매수해둬야 투기도 막고 토지 보상비용이 과다하게 나가는 것도 예방할 수 있다"고 조언했다.