법원 "임대차 계약 모호할 땐 '마지막 계약' 기준으로"

▲엄정숙 변호사

임대차 계약 내용이 모호할 땐 마지막 계약을 기준으로 권리관계를 파악해야 한다는 법원 판례가 나왔다.

대법원은 지난해 12월 30일 상가 세입자 A 씨가 건물주 B 씨를 상대로 낸 전세금 반환 소송에서 A 씨 손을 들어줬다. 대법원은 마지막 계약은 허위하며 실질적인 전세 계약이 만료되지 않았다는 B 씨 주장과 달리 마지막 계약에서 규정한 전세 기간이 끝났다는 A 씨 의견을 받아들였다.

두 사람은 임대차 기간을 단축한 마지막 계약이 허위인지 여부를 두고 법정 다툼을 벌였다. 마지막 계약에서 규정한 계약 기간대로면 A 씨 주장대로 이미 계약이 만료돼 B 씨는 A 씨에게 전세금을 반환해야 하지만 그 전에 맺은 계약에선 소송 시점까지 전세 기간이 유효했기 때문이다. 다만 소송 과정에서 B 씨는 마지막 계약이 허위라는 점을 입증하지 못했다.

대법원은 각 계약 간 우열관계를 따지기 힘들다며 마지막 계약서를 기준으로 권리관계를 결정해야 한다고 판단했다.

재판부는 "하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성된 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다”면서도 “여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적"이라고 판시했다.

전문가들은 임대차 계약을 둘러싼 분쟁에서 권리 입증이 어렵다면 마지막 계약을 기준으로 대응을 준비해야 한다고 조언한다. 부동산 전문변호사인 엄정숙 변호사는 "최대한 입증자료를 모아보고 그래도 입증이 힘들면 마지막 계약서가 기준이 되니 이에 따라 행동해야 한다”고 조언했다.