[임대차법 Q&A 완전정복] 집주인 실거주시 갱신 ‘거절’… 전세→월세 전환 불가

(제작=김다애 디자이너 mngbn@)

세입자의 계약 갱신 청구권과 전‧월세 상한제가 31일부터 본격 시행됐다. 이번 주택임대차보호법 개정으로 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 전‧월세 계약을 2년 더 연장할 수 있고, 집주인은 임대료를 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.

아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약 갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.

주택임대차보호법으로 바뀔 사항들을 문답으로 정리해봤다.

◇갱신요구권은 1회 한정…묵시적 갱신은 권리 행사 ‘아냐’

△세입자는 집주인에게 언제부터 계약 갱신 요구를 할 수 있나?

=세입자는 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지) 청구해야 한다. 세입자는 갱신 요구권을 1회 행사할 수 있으며 1회 연장 시 2년을 보장한다. 만약 2년 전세계약 후 1회 연장 시 ‘2+2년’, 최대 4년까지 보장받는 셈이다.

△묵시적 갱신으로 갱신 요구권을 행사할 수 있나?

=아니다. 계약갱신요구권을 명확히 행사한다고 의사표시를 할 때에 한정한다. 예를 들어, 지난 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 이후 묵시적으로 2021년 9월까지 갱신된 경우에도 세입자는 집주인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

△전세계약 기간이 남으면 모두 갱신 요구를 할 수 있나?

=가능하다. 기존 계약 연수에 상관없이 1회 2년 갱신권을 부여한다. 다만, 계약 기간이 1개월(올해 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상) 남아 있어야 한다.

△법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우다. 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새 임대차 계약을 맺으면 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

=불가능하다. 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하지만, 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다. 다만, 집주인은 법 시행 이전에 제3자와 계약했다는 사실을 명시적으로 입증해야 한다. 같은 상황에서 집주인이 세입자에게 갱신 거절만 한 경우에는 계약 갱신 요구가 가능하다.

△집주인과 계약 만료 이전에 합의해 이미 전세계약을 갱신했다. 개정법률에 따른 계약 갱신 요구를 할 수 있나?

=그렇다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고 이 계약의 계약 만료 시점에 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다.

예를 들어, 집주인 A와 세입자 B가 2018년 9월부터 2020년 9월까지 전세계약을 맺었다. 이후 2020년 6월에 합의해 2022년 9월까지 계약을 연장하고 임대료는 8%를 인상했다면, 이 경우 B는 2020년 8월 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 또는 기존 계약을 유지하고 2022년 7월에 A에 대한 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

▲임대차보호법 갱신요구권 행사 주요 문답 (제작=김다애 디자이너 mngbn@)

◇집주인, 세입자가 ‘두 달분 월세 밀리면’ 집주인 갱신 거절 가능…실거주 알림은 늦어도 한 달 전까지 알려야

△전세를 주던 집에 실거주하려고 한다. 어떻게 해야 하나?

=세입자에게 직접 거주한다고 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 한다. 만약, 직접 거주 사유가 허위라면 세입자로부터 손해배상 청구를 당할 수 있으니 유의해야 한다.

△임대료를 올리려고 하는데 언제부터 올릴 수 있나?

=임대료 제한은 기존 계약에서 임대료를 올리거나 세입자가 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용된다. 임대료 인상은 최대 5%까지 가능하며 세입자와 협의해 그 범위 안에서 협의해 정할 수 있다.

△기존 전세계약을 월세로 전환하려고 한다. 어떻게 해야 하나?

=개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세에서 월세로의 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다.

세입자의 동의로 전세에서 월세로 전환해도 법정 전환율에 따라 전환해야 한다. 법정전환율은 “10%와 기준금리+3.5%” 가운데 낮은 비율이다. 예를 들어 기존 전세보증금이 5억 원이라면, 월세 계약은 보증금 3억 원에 월세 67만 원 또는 보증금 2억 원에 월세 100만 원으로 바꿀 수 있다.

△전세 계약 중인 집을 매도하려고 한다. 앞으로 집을 팔 수 없나?

=팔 수 있다. 세입자가 살고 있어도 주택 매도에는 영향이 없다. 집주인이 바뀌어도 세입자는 기존 임대차보호법대로 계약갱신요구를 할 수 있고, 집주인이 직접 거주 의사를 밝히면 이를 거절할 수 있다.

▲임대차보호법 중 임대료 상한제 관련 문답 (제작=김다애 디자이너 mngbn@)