[세무, 톡!] 오피스텔, 주거·임대용 세금 '따로 있다'

▲장운길 세무법인 길 대표세무사.

오피스텔 건물을 업무용으로 임대하기 위해 부가가치세를 환급받은 후 주거용으로 이용하는 경우 어떤 세금을 다시 내야 할까.

오피스텔은 주로 업무용과 주거용으로 구분되는데, 실제 용도에 따라 받을 수 있는 세금 과세와 혜택도 달라진다. 이 때문에 취득시부터 용도에 유의할 필요가 있다.

우선 업무용 오피스텔을 임대하는 경우 취득 당시 건물에 대한 부가가치세를 조기환급받을 수 있다. 이때 부가가치세를 환급받으려면 반드시 일반과세자로 사업자 등록을 해야 한다. 사업자 등록 전에 계약금 등을 납입한 경우에는 대표자 주민등록번호로 건물분에 대한 세금계산서를 받아야 한다.

다만, 업무용 오피스텔의 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받은 후 10년 이내에 주거용으로 전환하는 경우에는 환급받은 세액의 일부를 추징당할 수 있다.

주거용 오피스텔을 임대하면 주택 임대로 보아 부가가치세는 환급받을 수 없으나 대신 임대수입에 대해 부가가치세를 내지 않아도 된다. 그리고 연간 수입금액이 2000만 원 이하일 경우, 2019년부터는 14%의 세율로 분리과세하거나 종합과세에 합산하는 것을 선택해 소득세를 내야 한다.

여기서 주택임대사업자로 등록한 경우 조세특례제한법에 따라 소득세 감면 혜택이 있다. 전용면적이 60㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하의 오피스텔 또는 주택을 취득해 임대하는 경우 8년 이상 장기임대주택은 임대소득금액의 75%, 4년 이상 단기임대주택은 30%의 감면 혜택이 있다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건축주로부터 전용 60㎡ 이하 오피스텔을 최초로 분양받는 경우 2021년 12월 31일까지 취득세를 면제하고 있다.

그러나 취득세를 면제받고 임대의무기간에 일정한 사유가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각하거나 증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징당할 수 있어 주의해야 한다.

또 2세대 이상의 임대용 오피스텔을 매입해 주택용으로 임대하면 전용 60㎡ 이하인 임대 오피스텔에 대해서는 재산세의 50%가 감면되고, 지역자원시설세가 면제된다. 전용 85㎡ 이하 임대 오피스텔에는 재산세의 25%가 감면된다.