[세무, 톡!] 해외부동산 보유 시 세금은?

▲장운길 세무법인 길 대표세무사.

#아이들의 해외 유학 때문에 해외에서 생활하던 A씨는 아들의 대학 진학으로 해외 생활을 정리하고 귀국하기로 결정했다. 문제는 아이들과 함께 거주했던 해외 주택이다.

A씨가 거주하던 해외 주택을 타인에게 임대하는 경우, 임대소득에 대한 세금은 어느 나라에 신고해야 할까? 또 해외 주택에 실제 거주하다가 팔면 양도소득세는 어떻게 해야 할까?

먼저 해외부동산 임대소득과 관련해 세법상 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 거주자가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대했을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당 국가의 과세당국에 관련 소득세를 신고·납부해야 한다.

이와 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산해 다음해 5월 1일∼31일까지 우리나라 주소지 관할 세무서에 종합소득세 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부해야 한다. 성실신고 확인 대상사업자는 5월 1일∼6월 30일까지 신고ㆍ납부하면 된다.

이 때 해외부동산 소재지 국가에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액에 대한 이중 과세는 발생하지 않는다.

해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세 대상에 해당한다. 따라서 해외 주택 임대소득은 종합소득에 합산해 신고해야 하는데, 주택의 경우 임대소득은 월세나 연세를 포함한다. 국내외에 3주택 이상을 소유하고 임대보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에는 월세뿐만 아니라 임대보증금에 대한 간주임대료도 과세된다.

그간 국민주택 규모 이하 혹은 기준시가가 3억 원 이하인 소형주택 등은 신고 대상이 아니었으나 2019년 귀속분부터는 모두 신고해야 한다. 다만, 주택 임대 수입금액이 연간 2000만 원 이하인 경우는 종합소득에 합산하지 않고 분리과세를 선택할 수 있다.

해외부동산 양도와 관련된 양도세 납세 의무자는 해외부동산 양도일까지 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자다. 따라서 해외 주택에서 거주했더라도 해외 주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에만 양도세 납세 의무가 있다.