종합부동산세 얼마나 오를까

『최영진 대기자의 현안진단』

부동산 보유세 개편 밑그림이 나왔다. 네 가지 시나리오가 공개됐다. 보유세 근간인 재산세 손질에 대한 언급은 없었다. 순전히 고가 주택에 대한 종합부동산세 인상에만 초점이 맞춰져 있다.

개편 안으로는 공시가격의 80% 선인 공정시장 가액 비율을 조정하는 것과 종부세 세율을 올리는 방안, 공정시장 가액 비율과 세율을 함께 인상하는 내용, 1주택자와 다주택자 간의 과세 차등에 관한 내용이 제시됐다.

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 이들 개편 안에 대한 시중의 의견을 들은 뒤 28일 최종 권고안을 만들어 정부에 제출할 모양이다. 정부는 이를 다음 달 발표할 세제 개편 안에 반영하고 내년부터 시행할 계획이다.

네 가지 시나리오 중 가장 유력한 것은 공정시장 가액 비율과 세율은 다 인상하는 방안인 것으로 알려진다. 인상 폭은 공정시장 거액 비율은 연 2.5~10%, 세율은 구간별 최대 10% 포인트다.

인상 폭이 얼마냐에 따라 세금 증가액이 달라지지만 지금보다 대폭 오르는 것은 확실하다.

중앙선데이 신문이 세무법인 서광을 통해 추산한 세금 부담은 공정시장 가액 비율과 세율을 함께 올리는 방안 기준으로 최소 12.5%에서 최대 37.7%로 늘어나는 것으로 분석됐다. 현재 종부세가 300만 원이라면 337만~413만 원으로 오른다는 소리다.

그렇다면 종부세 인상으로 주택시장에 어떤 변화가 일어날까.

단기적으로 부정적인 영향을 피하기 어려울 것 같다. 하지만 한두 해 지나고 나면 세금 부담에 대한 만성이 생기지 않을까 싶다. 어찌 보면 세금은 별것 아니라는 얘기다. 지금보다 두서너 배 올리면 모를까 10~30% 인상으로는 시장을 확 얼어붙게 만들지 못할 것이라는 말이다. 전 주택이 아니라 공시가격 9억 원 이상(다주택자는 6억 원 이상)만 해당되는 것이어서 파급 대상이 제한돼 있다. 게다가 고가주택 소유자는 큰 부담을 느끼지 않는다. 공시가격 기준 20억 원 아파트에 사는 사람이라면 1년에 세금 50만 원 정도 늘었다고 심하게 걱정하지 않는다. 세금이 2000만 원을 넘는 50억 원대 주택 보유도 그렇다. 이번 세제 개편으로 종부세가 800만 원가량 늘어나는 것으로 추산되지만 소득 규모로 볼 때 충분히 감당할 수 있다.

세제 개편 영향권에 드는 대상도 34만 명 수준이다. 많은 숫자 같지만 읍·면 등의 농·어촌을 뺀 동 단위 도시지역만 총 1600만 가구이고 서울도 390만 가구이다. 도시 가구 수의 2% 수준인 물량으로 주택시장을 좌지우지하기 어렵다는 말이다.

이번 세제 개편으로 종부세 대상이 아닌 공시가격 6억 원 또는 9억 원 이하 주택은 투자자들이 몰려 가격이 오를 공산이 크다.

하지만 가장 우려되는 것은 분위기 이른바 ‘바람’의 향방이다. 어떤 바람이 부느냐에 따라 시장 흐름이 확 달라지기 때문이다. 별것 아니라는 바람이 불면 시장은 여전히 꿈틀댈 게고, 투자 메리트가 없어졌다는 분위기가 형성되면 얼어붙을 가능성이 많다. 가격이 하락할 것이라는 바람이 불면 집을 사지 않는 동조 현상과 같은 맥락이다.

문제는 별다른 수익이 없는 은퇴자 등이 종부세 대상 주택을 갖고 있는 경우다. 이런 대상은 단돈 몇 만 원도 부담이 된다. 형편이 안 되면 팔고 싼 곳으로 옮기면 될 것 아니냐고 반문할지 모르지만 사정 상 그곳에 살 수밖에 없는 경우도 적지 않다. 돈이 많아 그런 집에 사는 것이 아니라 평생 살던 집이 시간이 흘러 종부세 부과 대상이 돼 버린 사례도 부지기수다.

모르긴 해도 이 중에서 세금 부담 때문에 어쩔 수 없이 매각해야 하는 일도 생기지 않을까 싶다. 위치가 좋은 강남권이면 그런대로 소화가 되겠지만 어정쩡한 지역이면 거래가 잘 안돼 시장을 더 가라앉게 만들지도 모른다.

또 우려되는 사안은 종부세 인상분이 임대료나 시세에 전가될 소지도 있다는 점이다. 굳이 집을 팔 이유가 없는 경우라면 얼마든지 그럴 여지가 있다.

꼭 강남권에서 생활해야 하는 세입자인 경우 임대료가 올라도 이를 감수할 수밖에 없다. 이런 현상은 일부 인기지역에서 시작됐다가 시장이 어느 정도 안정되면 다른 곳으로 확산되는 양상을 보인다. 예전 경험을 봐도 그렇다.

과거에 집값을 잡기 위해 세금을 올렸다가 오히려 가격만 잔뜩 올려놓는 부작용을 낳기도 했다.

그래서 부동산 세금 정책은 참 어려운 사안이다. 한꺼번에 세금을 많이 올리면 다른 곳에서 문제가 불거지게 돼 있다.

이번 종부세 인상 추진 정책을 보면서 격세지감을 느끼게 한다.

언제는 집을 사라고 야단을 치더니만 이제는 거래를 막는 정책을 내놓고 있어서다. 아무리 정권이 바뀌었다 해도 정책은 일관성을 유지해야 건전한 투자가 이뤄진다. 투자 이른바 돈이 돌지 않으면 경제는 금방 주저앉는다. 지금껏 수없이 봐온 일 아닌가. 그런데도 정부는 그런 과오를 계속하고 있어 답답할 뿐이다.

시장을 너무 죽여 살기가 힘들다고 국민들이 아우성치면 다시 주택경기를 띄워놓고 집 살 것을 독려하지 않을까 걱정된다.