담보 기준 유지하고 운용사 문턱 낮춰…목표수익률 6%
건설근로자공제회가 연초에 이어 1000억원 규모의 국내 부동산 선순위 대출펀드 위탁운용사 선정에 나섰다. 금리 상승으로 건물을 직접 매입할 때 드는 이자 부담이 커지면서, 부동산을 담보로 자금을 빌려주고 이자를 받는 대출펀드에 관심이 커진 것으로 풀이된다.
11일 금융투자업계에 따르면 건근공은 17일까지 국내 부동산 선순위 대출 블라인드펀드 위탁운용사 제안서를 받는다. 운용사 두 곳을 선정해 각각 500억원을 맡길 계획이다.
건근공은 1월에도 같은 유형의 펀드에 1200억원을 출자할 계획으로 운용사를 모집했다. 심사 순위에 따라 700억원과 500억원을 나눠 배정할 예정이었으나 상반기에는 이지스자산운용 한 곳과 700억원을 약정하는 데 그쳤다. 상반기에 다 쓰지 못한 출자 여력과 대출펀드에 우호적인 금리 환경이 추가 공모에 영향을 준 것으로 분석된다.
실제 이번 공모에서는 운용사에 요구하는 규모 요건을 낮췄다. 1월에는 최근 10년간 청산한 국내 부동산 대출펀드 규모가 1000억원 이상이어야 했지만, 이번에는 부동산 투자 누적 운용규모가 500억원 이상이면 된다. 상반기에 한 곳만 선정한 뒤 다시 두 곳을 모집하는 만큼, 운용 규모가 작아 지원하기 어려웠던 운용사까지 후보군에 넣으려는 시도다.
운용규모 요건을 완화한 반면 새 펀드에 요구하는 수익률은 높였다. 건근공은 보수 차감 후 목표수익률을 1월 공모 당시 5.2% 이상에서 이번에 6.0% 이상으로 0.8%포인트 올렸다. 연초보다 높아진 금리 수준을 반영했다는 게 건근공 측의 설명이다. 한국은행 기준금리는 연초 연 2.50%에서 7월 2.75%, 8월 3.00%로 올랐고 10월에도 3.00%를 유지했다.
수익률 목표를 높이면서도 담보와 대출 순위 기준은 그대로 뒀다. 1월 공모와 마찬가지로 펀드 투자액의 70% 이상을 담보인정비율(LTV) 65% 이하인 선순위 대출로 채워야 한다. 실물 부동산을 담보로 한 중순위 대출도 가능하지만 LTV 상한은 75%다. 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF)은 LTV 65% 이하의 선순위만 허용하고 브릿지론과 토지담보대출은 제외한다.
금리가 오르면 같은 부동산을 두고도 매입하는 쪽과 돈을 빌려주는 쪽의 셈법이 달라진다. 대출을 받아 건물을 사면 이자비용이 늘어 임대수입에서 투자자에게 돌아갈 몫이 줄어든다. 대주에게는 담보와 대출 순위가 비슷한 신규 대출에서 더 높은 이자를 받을 여지가 생긴다. 건물 매매가 없더라도 기존 대출이 만기를 맞으면 이를 갚기 위한 차환 자금이 필요하다. 업계가 선순위 대출펀드에 주목하는 것도 이런 자금 수요를 겨냥해 담보를 확보하면서 이자수익을 거둘 수 있어서다.
해외에서도 대출 이자와 차환 수요에 주목하는 움직임이 나타났다. 대체투자 데이터업체 프레킨은 지난 9일 공개한 보고서에서 올해 3분기 글로벌 부동산 대출펀드 모집액이 전분기보다 늘었다고 밝혔다. 프레킨은 일부 투자자가 높아진 금리와 차환 수요에서 투자 기회를 찾고 있다고 분석했다.
건근공은 12월 말 최종 선정 결과를 통지할 예정이다. 금융투자업계 관계자는 “관건은 담보와 대출 순위 기준을 지키면서 보수 차감 후 6%라는 목표수익률을 뒷받침할 대출을 얼마나 확보할지”라며 “대출금리가 높아지면 그만큼 차주의 이자 부담도 커지는 만큼, 운용사는 제시 금리와 함께 차주의 상환 능력을 따져야 한다”라고 말했다.
