강남3구 고가 단지는 세부담 상한에 효과 제한
14억 이상 비거주 1주택 92.6% 서울 집중
여당이 요구하는 종합부동산세 기본공제액 14억원 통일안이 받아들여지면 서울 준고가 아파트를 중심으로 세 부담이 줄어들 전망이다. 반면 강남권 일부 고가 아파트는 공제액을 2억원 높이더라도 실제 보유세에 변화가 없을 것으로 분석된다.
11일 본지가 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원으로부터 확보한 서울 준고가 및 고가 아파트 종합부동산세(종부세) 시뮬레이션에 따르면, 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높일 경우 2027년 서울 주요 준고가 아파트의 보유세가 연간 32만~84만원 감소하는 것으로 추산됐다.
서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오'의 2027년 예상 보유세는 기본공제 12억원 적용 시 903만원에서 14억원 적용 시 819만원으로 84만원 줄어든다. 해당 단지의 전용면적 114㎡의 공시가격은 20억8500만원이다. 동작구 흑석동 '흑석센트레빌(전용 84㎡ 공시가 15억8400억원)'도 470만원에서 390만원으로 80만원 감소한다. 성동구 옥수동 '래미안옥수리버젠(전용 84㎡ 공시가 18억1800만원) ' 역시 617만원에서 585만원으로 32만원 줄어드는 것으로 나타났다.
강남3구의 고가 아파트에서는 공제 확대에 따른 감세 효과가 나타나지 않을 것으로 분석됐다. 서초구 반포동 '반포자이(전용 84㎡ 공시가 34억9100만원)'는 기본공제액을 12억원과 14억원 중 어느 것으로 적용하더라도 2027년 보유세가 2641만원으로 동일했다. 서초구 반포동 '아크로리버파크(전용 84㎡ 39억3400만원)'와 강남구 대치동 '래미안대치팰리스(전용 84㎡ 31억9300만원)'도 각각 3261만원과 2188만원으로 공제액에 따른 차이가 없었다.
이는 종부세 세부담 상한이 적용된 결과다. 세부담 상한은 재산세와 종부세를 합친 세금이 전년도 세 부담의 일정 수준을 넘지 않도록 제한하는 제도다. 고가 아파트는 기본공제액을 높여도 계산된 세금이 상한을 웃돌면서 실제 납부액에는 변화가 나타나지 않은 것이다.
우 전문위원은 "서울 준고가 지역에서는 기본공제액이 12억원에서 14억원으로 늘어나면 보유세가 줄어들지만 강남3구 등 초고가 아파트에서는 보유세 변동이 크지 않을 것으로 분석된다"며 "초고가 아파트는 공제액을 14억원으로 적용해도 산출된 세 부담이 상한인 150%를 초과하기 때문에 적어도 2027년에는 상한에 따른 세액만 부과될 가능성이 높다"고 설명했다.
아울러 비거주 1주택 기본공제 확대의 잠재적 적용 대상은 서울에 집중될 전망이다. 본지가 윤후덕 더불어민주당 의원실로부터 받은 '1가구 1주택자의 부동산 세제개편 영향 분석' 자료에 따르면 2025년말 기준 전국 비거주 1주택자 200만905가구 가운데 공시가격 12억원 이상 주택 소유자는 8만8521가구(4.4%)를 차지했다. 이 가운데 서울 소재 주택 소유자가 7만8987명으로 전체 비거주 1주택자의 89.2%에 달했다. 공시가격 14억원 이상으로 범위를 좁히면 서울 비중은 92.6%, 강남 3구는 60.5%를 차지했다.
전문가들은 공제 확대 적용 대상이 서울 고가주택에 집중되지만 실제 세 부담 감소 효과는 제한적일 것으로 분석한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기본공제 확대의 주요 수혜층은 서울 강남권과 한강변 일대에 고가주택을 보유한 비거주 1주택자가 될 것"이라며 "기본공제가 2억원 늘어나면 과세표준이 1억4000만원 줄어드는 효과가 있지만 공정시장가액비율 인상과 종부세율 조정, 거주기간 중심의 세액공제 개편 등을 고려하면 감세 효과가 상당 부분 상쇄될 수 있다"고 설명했다.
정부는 실거주 1주택자의 기본공제액을 14억원으로 높이되 비거주자는 현행 12억원을 유지하는 방안을 추진하고 있다. 반면 여당은 거주 여부와 관계없이 모든 1주택자에게 14억원을 적용해야 한다는 입장이다.
함 랩장은 "실거주자에 대한 세제 우대와 1주택자 간 과세 형평성을 모두 고려할 필요가 있다"며 "직장이나 자녀 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 본인 소유 주택에 거주하지 못하는 경우에는 비거주자에게도 14억원 공제를 적용하는 예외 규정을 마련하는 방안을 검토할 수 있다"고 제언했다.
