광교 59B형, 입주까지 약 5억원⋯월세 전환 땐 2억3750만원
고덕강일 59B형, 대출 80% 받으면 자기자금 7810만원
집값 부담을 낮춘 공공분양 주택이 나란히 청약 흥행에 성공했다. 경기 수원 '광교 자연앤 센트레빌' 지분적립형 주택과 서울 강동구 '고덕강일3단지' 토지임대부 주택이다. 광교 자연앤 센트레빌은 입주 후 5년마다 지분을 추가로 사들여야 하고 고덕강일은 건물만 소유하고 매달 토지임대료를 내야 한다는 차이가 있다.
10일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 수원 '광교 자연앤 센트레빌' 지분적립형 분양주택 특별공급은 168가구 모집에 1만1985건이 접수돼 평균 71.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반공급은 이날 1순위, 11일 2순위 접수가 진행된다.
6일 본청약을 마친 서울 강동구 고덕강일3단지에도 신청자가 대거 몰렸다. 특별공급 566가구에 1만5868건, 일반공급 267가구에 1만1525건이 접수됐다. 일반공급 경쟁률은 43.16대 1이었다.
전국 첫 지분적립형 분양주택인 광교 자연앤 센트레빌은 집값의 25%를 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 사들이는 방식이다. 처음에는 경기주택도시공사(GH)가 집의 75%를 소유하고, 입주자가 지분을 추가로 살 때마다 본인 소유 비율이 늘어난다.
전용면적 59㎡ 분양가는 6억3450만~6억8590만원이다. 가장 비싼 59B형(6억8590만원)을 기준으로 계약할 때 6859만원, 입주할 때 잔금 1억288만5000원을 내면 집의 지분 25%를 갖게 된다. 계약금과 잔금을 합쳐 1억7147만5000원이다.
다만 실제 입주하려면 이보다 많은 돈이 필요하다. GH가 소유한 나머지 지분 75%를 사용하는 대가로 보증금을 내야 하기 때문이다. 59B형 보증금은 3억3000만원으로, 이를 전액 낸다면 계약금과 잔금을 포함해 입주까지 약 5억150만원을 마련해야 한다.
보증금 일부를 월세로 돌리면 초기 부담을 줄일 수 있다. 보증금의 80%를 월세로 전환할 경우 입주까지 필요한 돈은 약 2억3750만원으로 줄어든다. 대신 연 3.5%의 전환율을 적용하면 매달 약 77만원을 내야 한다.
입주 후에도 5년마다 목돈이 필요하다. 5년과 10년, 15년 차에 각각 집의 지분 20%씩을 사고, 20년 차에 마지막 15%를 사들여야 한다. 59B형 최고 분양가를 기준으로 5년 뒤 처음 추가로 살 지분값은 1억3718만원에 기간 이자를 더한 금액이다.
지분을 추가로 살 때마다 GH 소유 지분이 줄어드는 만큼 보증금도 다시 계산한다. 5년 뒤 첫 지분을 사면 본인 지분은 25%에서 45%로 늘고, GH 지분은 75%에서 55%로 줄어든다. 이때 돌려받을 보증금이 있다면 GH의 사전 승인을 받아 추가 지분을 사는 데 사용할 수 있다.
고덕강일3단지는 광교와 달리 땅과 건물의 소유자가 다른 '토지임대부 분양주택'이다. 서울주택도시개발공사(SH)가 땅을 소유하고, 당첨자는 건물만 사는 구조다. 땅값이 분양가에서 빠지는 대신 입주 후 매달 토지임대료를 내야 한다.
전용 59B형 최고 분양가는 3억9050만원이다. 주택도시기금 전용 모기지 심사를 거쳐 건물값의 80%를 대출받는다면 자기자금은 7810만원이다. 광교보다 입주할 때 마련해야 할 목돈이 적은 셈이다.
대신 매달 대출 원리금과 토지임대료를 함께 내야 한다. 건물값의 80%인 3억1240만원을 연 2.2% 금리로 40년간 원리금균등 상환하면 월 상환액은 약 98만원이다. 여기에 토지임대료 51만1500원을 더하면 매달 약 149만원이 든다. 실제 대출 가능 금액과 월 상환액은 대출 심사 결과에 따라 달라질 수 있다.
두 아파트 모두 5년간 의무적으로 거주해야 하며, 당첨일부터 10년간 전매가 제한된다. 다만 전매제한이 풀린 뒤 집을 파는 방법은 다르다.
광교는 당첨 10년 뒤에도 본인 지분이 45%에 그친다. 나머지 55%는 여전히 GH 소유다. 따라서 집을 팔려면 GH의 동의를 받아 공공 지분까지 포함해 주택 전체를 매각해야 한다. 고덕강일은 전매제한이 끝나면 건물을 다른 사람에게 팔 수 있다. 다만 땅은 계속 SH가 소유한다. 집을 산 사람도 건물 소유권만 넘겨받고 토지 임대차 계약을 이어받아 매달 임대료를 내야 한다.
결국 두 주택 중 어느 쪽이 유리한지는 자금 사정에 달려 있다. 광교는 보증금을 전액 낼 경우 입주까지 약 5억원이 필요하지만, 일부를 월세로 전환하면 초기 부담을 줄일 수 있다. 대신 5년마다 추가 지분을 살 돈을 마련해야 한다. 고덕강일은 대출을 최대한 활용하면 약 7800만원으로 입주할 수 있지만, 매달 대출 원리금과 토지임대료로 약 149만원을 내야 한다.
송승현 도시와경제 대표는 "직장이 서울에 있다면 고덕강일이 입지 측면에서 유리하지만, 장기적인 자산 형성을 고려하면 지분을 늘려가는 광교가 더 나은 선택일 수 있다"며 "결국 본인의 직장 위치와 자금 여력에 맞춰 선택해야 한다"고 말했다. 이어 청약 흥행과 관련해서는 "과거에는 대출을 활용해 일반 아파트를 살 수 있었지만, 지금은 집값이 오르고 대출 규제도 강화됐다"며 "집값이 더 오를 수 있다는 불안감 속에 무주택자들이 지분적립형이나 토지임대부 주택으로 눈을 돌리고 있는 것"이라고 설명했다.
