1기 신도시 아파트 시장에서 규제 여부와 재건축 추진 상황에 따라 거래량과 가격 흐름이 엇갈리고 있다. 비규제지역인 산본과 중동은 매매 거래가 크게 늘어난 반면 규제지역인 분당과 평촌은 거래가 감소했다.
9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 동안 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 증가한 규모다.
거래 증가폭이 가장 큰 곳은 산본이었다. 산본의 아파트 거래량은 1532건에서 3190건으로 108.2% 급증했다. 같은 기간 1기 신도시 전체 거래에서 차지하는 비중도 12.4%에서 23.1%로 확대되며 5개 신도시 가운데 가장 높았다.
중동과 일산의 거래량 역시 각각 83.8%, 34.0% 늘었다. 반면 분당은 5033건에서 2967건으로 41.0% 감소했고 평촌도 2541건에서 2478건으로 2.5% 줄었다.
이 같은 차이는 지난해 발표된 10·15 부동산 대책과 맞물려 나타났다. 당시 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 확대 지정되면서 분당과 평촌은 규제 대상에 포함됐다. 산본·중동·일산은 지정에서 제외돼 상대적으로 매수 여건이 유리했다. 토지거래허가 대상 아파트에는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 제한된다.
실제로 산본과 중동에서는 지난해 10~11월부터 거래가 늘기 시작했다. 올해 7~9월 두 지역의 거래량은 각각 834건과 819건으로 전년 동기 대비 129.1%, 115.0% 증가했다. 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 가운데 처음으로 특별정비구역에 지정되면서 재건축 기대감도 매수 수요에 영향을 미친 것으로 분석된다.
그러나 거래량 증가가 반드시 가격 상승으로 이어진 것은 아니다. 최근 1년간 산본의 3.3㎡당 중위 매매가격은 2152만원에서 2330만원으로 8.3% 상승했고, 중동은 2291만원에서 2414만원으로 5.4% 올랐다. 거래가 34.0% 증가한 일산은 오히려 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 하락했다.
규제지역에 포함된 분당과 평촌에서는 반대 흐름이 나타났다. 거래량은 줄었지만 중위 매매가격은 큰 폭으로 상승했다. 분당의 3.3㎡당 중위 매매가격은 5224만원에서 7081만원으로 35.5% 올랐으며 평촌도 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 상승했다.
두 지역은 서울 접근성과 학군, 생활편의시설 등 기존 입지 경쟁력에 재건축 기대감이 더해지면서 높은 가격 수준을 유지한 것으로 풀이된다. 다만 가격 상승으로 매입 부담이 커진 데다 대출과 실거주 규제가 맞물리면서 거래는 위축된 것으로 분석된다.
재건축 선도지구 여부에 따라서도 가격 흐름은 엇갈렸다. 산본 선도지구인 9-2구역과 11구역의 최근 1년 중위 매매가격 상승률은 14.9%로, 선도지구 외 1990년대 준공 단지(7.9%)의 두 배에 가까웠다. 중동 역시 선도지구가 9.6% 오르며 비선도지구(5.1%)보다 높은 상승률을 기록했다.
중동에서는 사업 추진 단계에 따른 신고가 거래 비중 차이도 컸다. 사업시행자 지정을 마친 은하마을은 최근 1년간 거래의 32.0%가 신고가였지만 특별정비계획을 수립 중인 반달마을A에서는 신고가 거래가 발생하지 않았다.
반면 분당과 평촌에서는 선도지구 이외 단지의 가격 상승률이 더 높았다. 분당 선도지구인 시범·샛별·양지·목련의 중위 매매가격이 29.0% 오르는 동안 선도지구 외 1990년대 준공 단지는 37.7% 상승했다. 평촌도 선도지구 상승률이 7.5%에 그친 반면 그 외 단지는 23.4% 올랐다.
신고가 거래에서도 변화가 나타났다. 분당은 직전 1년 선도지구의 신고가 거래 비중이 55.3%로 비선도지구(26.3%)보다 높았지만 최근 1년에는 비선도지구가 47.4%를 기록하며 선도지구(37.7%)를 앞질렀다.
평촌의 경우 선도지구 외 단지의 신고가 거래 비중이 2.8%에서 22.3%로 높아졌다. 다만 선도지구의 신고가 비중이 47.0%로 여전히 더 높았다.
직방 관계자는 “분당과 평촌에서는 정비사업 기대감이 상대적으로 일찍 가격에 반영된 반면, 산본과 중동은 비규제지역이라는 이점에 사업 추진 진척이 더해지면서 최근 거래와 가격 상승세가 두드러졌다”라며 “향후에는 선도지구별 사업 추진 속도와 분담금 규모가 매수 판단에 영향을 미칠 것으로 보인다”고 설명했다.
