분양가의 25%만 내고 입주할 수 있는 지분적립형 공공분양주택이 12월 경기 고양창릉에서 처음 공급된다. 초기 자금 부담을 낮춰 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 새로운 공공분양 방식이다.
국토교통부는 4일 이 같은 내용을 담은 '부담가능한 공공분양주택' 시행 방안을 발표했다. 8·13 도심 공급 신속화 방안의 후속 조치로 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택 일부에 지분적립형과 이익공유형Ⅱ를 도입하는 것이 핵심이다.
우선 지분적립형 공공분양주택은 12월 고양창릉 S-2블록에서 첫선을 보인다. 전체 1057가구 가운데 284가구가 지분적립형으로 공급된다.
지분적립형은 입주 시 분양가의 25%에 해당하는 지분만 취득하고 나머지 75%는 20년에 걸쳐 단계적으로 매입하는 방식이다. 최초 계약 시 10%, 입주 시 15%를 납부한 뒤 4년마다 15%씩 총 5차례에 걸쳐 잔여 지분을 취득해야 한다.
수도권 평균 공공분양주택 분양가격인 5억1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용하면 초기 지분 취득 비용은 약 1억2800만원이다. 정부는 주택담보대출비율(LTV) 40% 수준의 대출 도입도 검토하고 있으며 대출이 적용되면 초기 필요 자금은 약 7700만원까지 줄어들 수 있다.
다만 입주 이후에도 추가 지분 매입과 임대료 납부가 필요하다. 수분양자는 아직 취득하지 않은 지분에 대해 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 산정한 임대료를 내야 한다. 추가 지분 취득가격에는 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액이 적용된다.
정부가 제시한 예시에 따르면 분양가 5억1000만원, 주변 전세 시세 4억원인 주택의 초기 임대료는 보증금 2억7000만원 또는 전액 월세 전환 시 월 79만원 수준이다.
지분은 정해진 회차에 반드시 취득해야 하지만 경제적 여건을 고려해 최대 1년간 유예할 수 있다. 유예기간에도 지분을 취득하지 못하면 사업자 환매 또는 전매 절차를 밟게 된다. 전매제한기간은 10년, 실거주의무기간은 5년이다.
공급 대상은 총자산 3억6200만원 이하 가구로 자녀 2명을 출산한 경우 자산 기준이 4억3100만원까지 완화된다. 소득 기준은 3인 가구 월 753만원 이하이며 맞벌이 가구는 1507만원 이하까지 허용된다. 공급 물량의 70%는 특별공급, 30%는 일반공급으로 배정된다.
정부는 이와 함께 주택도시기금의 저리 대출을 활용하는 '이익공유형Ⅱ' 공공분양주택도 도입한다.
이익공유형Ⅱ는 분양가의 최대 70%를 주택도시기금에서 대출받아 초기 자금 부담을 낮추는 방식이다. 대출 한도는 5억원이며 분양가 5억1000만원을 기준으로 대출을 제외한 초기 필요 자금은 약 1억5300만원이다.
대출 금리는 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 책정하고 최대 0.5%포인트의 우대금리도 제공한다. 대출 기간은 3년 거치, 20년 만기다.
대신 주택을 매각하거나 대출을 상환할 때 발생한 집값 상승 차익은 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 나눈다. 기존 나눔형 공공분양과 달리 시장에서 주택을 매각할 수 있고 대출을 모두 상환하면 이익공유 의무도 종료할 수 있다.
다만 이익공유형Ⅱ는 아직 법적 근거가 마련되지 않아 공공주택 특별법령 개정 이후 공급될 예정이다. 정부는 연내 법률 개정안을 발의하고 제도 도입을 추진할 계획이다.
국토부는 고양창릉 지분적립형 첫 공급을 시작으로 부담가능한 공공분양주택을 단계적으로 확대할 방침이다. 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 관련 공급 단지를 포함할 예정이다.
김이탁 국토부 제1차관은 "부담가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다"며 "실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다"고 말했다.
