조합장 “기존 해석 신뢰”⋯법원은 지분별 요건 판단
서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 디에이치 반포124(반포주공1단지 1·2·4주구)에서 조합장 A 씨 일가의 자녀 지분 증여와 1+1 분양 자격을 둘러싼 논란이 불거졌다. 1+1 분양신청 이후 배우자 보유 지분이 자녀에게 이전되면서 해당 지분의 조합원 지위와 분양 자격 승계 여부를 두고 주장이 엇갈리는 상황이다.
22일 본지 취재를 종합하면 A 씨는 자녀 지분 증여 및 분양 자격과 관련해 도시정비법 위반 혐의로 고발됐다. 고발인은 A 씨 일가가 조합원 지위 승계 예외요건을 충족하지 못한 상태에서 배우자 지분을 자녀에게 넘기고 분양 자격을 유지하려 했다고 주장하고 있다.
등기부등본과 관련 자료 등에 따르면 A 씨 부부는 2017년 9월 기존 주택을 공동 취득했다. A 씨는 지분 60%, 배우자는 40%를 보유했다. 이후 2025년 1월 전용면적 84㎡와 59㎡ 등 1+1 분양을 신청했고 같은 해 3월 배우자 보유 지분 40% 전부가 자녀 B 씨에게 증여됐다. A씨가 보유한 60% 지분에는 변동이 없다.
도시정비법은 투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 이후 매매·증여 등으로 건축물이나 토지를 취득한 사람의 조합원 지위 승계를 원칙적으로 제한한다. 다만 양도인이 1세대 1주택자로서 소유 기간 10년, 거주 기간 5년을 충족한 경우 등 법에서 정한 예외에 해당하면 지위 승계가 가능하다.
A 씨 부부의 주택 취득일부터 배우자 지분 증여까지는 약 7년 6개월로 10년에 미치지 못한다. A 씨는 본지와 통화에서 “당시에는 대표조합원이 변경되지 않는 일부 지분 양도의 경우 10년 보유·5년 거주 요건을 충족하지 않아도 가능하다는 법제처·국토교통부·서울시의 해석이 있었다”며 “이를 신뢰해 배우자 지분을 자녀에게 증여했다”고 설명했다.
실제로 법제처는 2018년 4월 투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 후 기존 조합원이 주택 일부 지분을 제3자에게 넘겨 공유관계가 되더라도 지분을 남긴 기존 양도인의 조합원 자격은 유지될 수 있다고 해석했다. 당시 질의 배경에도 국토교통부가 같은 취지로 양도인의 조합원 자격을 인정하고 있었다고 명시됐다.
다만 해당 해석은 지분을 넘겨받은 사람의 조합원 자격이 아니라 지분을 남긴 기존 양도인의 자격 유지 여부에 관한 것이었다. 지분을 넘겨받은 사람에게 별도의 조합원 지위나 분양 자격이 자동으로 승계된다는 의미는 아니었다. 이후 법원은 대표조합원 여부와 별개로 실제 지분을 넘긴 양도인별로 조합원 지위 승계 예외요건을 따져야 한다고 판단했다.
A 씨는 배우자의 증여 이후인 지난해 8월 대법원 판결과 같은 해 11월 국토부 해석을 계기로 공유자별 예외요건 충족 여부를 따지는 기준이 명확해졌다는 입장이다. 그는 이후 기준을 이미 완료된 증여에까지 적용할 수 있는지를 두고 서울시가 재검토 중인 것으로 알고 있다고 설명했다.
A씨가 거론한 대법원 판결 역시 같은 조합에서 발생한 공유지분 분쟁이다. 당시 반포주공1단지 재건축조합은 C 씨를 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 제기했다. 이 사건의 피고였던 C씨가 현재 조합장 A 씨를 고발한 고발인이다.
C 씨는 2020년 경매를 통해 종전 소유자 2명이 각각 2분의 1씩 지분을 보유한 주택 전체를 취득했다. 쟁점은 조합원 지위 승계 예외요건인 10년 보유·5년 거주 등을 공유자별로 충족해야 하는지 여부였다. C 씨는 대표조합원 한 명만 요건을 갖추면 된다고 주장했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.
대법원은 지난해 8월 14일 원심 일부를 파기환송했고 올해 2월 서울고법 환송심에서는 종전 소유자별로 예외요건을 판단해 C씨가 취득한 지분 중 2분의 1에 대해서만 조합원 자격을 인정했다. 나머지 지분은 요건을 충족하지 못해 현금청산 대상으로 판단했다.
C 씨 측은 이 같은 판결을 근거로 A 씨 자녀에게 증여된 40% 지분 역시 별도로 승계요건을 따져야 한다고 주장하고 있다. 반면 A 씨는 자신의 증여가 대법원 판결 이전에 이뤄진 만큼 당시 행정해석을 기준으로 판단해야 한다는 입장이다. 이번 논란의 핵심은 자녀에게 증여된 40% 지분이 조합원 지위 승계 예외요건을 충족하는지, 종전 행정해석을 신뢰했다는 A 씨의 주장이 어떤 의미를 갖는지에 있다.
절차상 처리 과정도 논란이다. 조합이 마련한 관리처분계획 변경 공람 안에는 자녀 B씨가 조합원으로 등재된 것으로 파악됐다. 반면 서초구청에는 해당 증여와 관련한 조합원 변경 신청이 접수되지 않은 것으로 확인됐다.
A 씨는 이에 대해 “최종 관리처분 인가에는 자녀를 올리지 않았으며 현재도 배우자 명의로 돼 있다”고 밝혔다. 이에 따라 공람 안에 반영됐던 B씨의 지위가 최종 인가 과정에서 어떻게 처리됐는지도 쟁점으로 남는다.
김예림 법무법인 심목 변호사는 “종전 유권해석이 있었다고 하더라도 이후 대법원 판결에 따라 해당 지분을 증여받은 사람에게 조합원 지위가 인정되기 어렵다는 점이 확인된 것으로 볼 수 있다”며 “행정해석이나 법률해석은 판결과 엇갈릴 수 있고 확정적인 것은 아닌 만큼 권리관계에 큰 영향을 미치는 사안에서는 보수적으로 판단할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “지분 증여 자체가 불법인 것은 아니지만 예외요건을 충족하지 못하면 수증자에게 조합원 지위와 분양 자격이 인정되기는 어렵다”고 덧붙였다.
