갱신계약 최대 2년 추가 인정
무주택·2년 거주의무는 유지
“거래 가능 매물 확대 기대”
토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택의 거래 문턱이 낮아진다. 정부가 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 입주 유예를 인정하면서 무주택 매수자는 조건에 따라 2029년까지 입주를 미룰 수 있게 됐다.
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 개선하기 위해 5월 발표한 실거주 유예 조치를 이같이 연장·확대한다고 17일 밝혔다.
우선 실거주 유예 신청기한을 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일로 1년 연장한다. 연장·확대된 제도는 다음 달 1일부터 신청할 수 있으며 허가 후 4개월 이내에 주택 취득 등기를 마쳐야 한다.
조정대상지역 내 매입임대아파트 등 일부 주택에는 별도 신청기한도 적용한다. 의무임대 기간이나 재건축·재개발 절차 등으로 신청이 어려운 경우 의무임대 종료일이나 이전고시일 등부터 15개월간 신청할 수 있도록 할 예정이다.
실거주 유예 인정 범위도 임대차 갱신계약까지 확대한다. 기존에는 매수 당시 임차인의 남은 계약 기간까지만 입주를 미룰 수 있었지만, 다음 달부터는 갱신계약 1회에 한해 최대 2년을 추가로 인정한다. 갱신계약은 유예 신청 전에 체결해야 하며 계약 시작일도 올해 10월 1일부터 내년 12월 31일 사이여야 한다. 이에 따라 조건을 충족하면 시행일로부터 최대 3년 3개월, 2029년까지 입주를 미룰 수 있다.
이에 따라 실거주 유예 신청 기간 1년 3개월과 갱신계약 기간 최대 2년을 합쳐 시행일로부터 최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있다. 입주 시점이 2029년까지 늦춰질 수 있는 것이다.
다만 매수자의 무주택 요건과 실거주 의무는 그대로 유지한다. 실거주 유예를 받으려면 올해 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하며 실제 입주한 뒤에는 2년간 거주해야 한다.
관련 내용을 담은 '부동산 거래신고법 시행령' 개정안은 18일부터 입법예고를 거쳐 다음 달 1일부터 시행될 예정이다. 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 모두 적용된다.
김이탁 국토부 1차관은 “이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것”이라며 “실수요 중심으로 거래가 이뤄질 수 있도록 하면서 투기적 수요는 철저히 차단할 것”이라고 강조했다.
이번 조치로 토지거래허가구역에서 거래가 쉽지 않았던 '세입자 낀 매물'의 거래 문턱이 일부 낮아졌다는 평가가 나온다. 기존 제도가 유지될 경우 매수자가 주택 취득 후 실거주해야 하는 부담 때문에 임차인의 계약 기간이 남아 있는 주택은 내년부터 거래가 어려워질 수 있다는 지적이 있었다.
특히 대출을 활용해 집을 사는 수요가 많은 서울 외곽에서는 세입자가 있는 주택을 매입할 경우 당장 입주하기 어려운 데다 향후 세입자 퇴거를 위한 대출이 1억원으로 제한되는 경우도 있어 자금 마련에 제약이 있다. 때문에 매도자가 기존 임차인을 내보낸 뒤 매물로 내놓는 사례도 증가하는 추세였다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 조치로 임차인의 계약 기간을 보장하면서도 무주택자의 규제지역 내 주택 매입이 가능해져 내년에도 거래 가능한 매물이 일부 늘어날 수 있다”며 “다주택자 양도세 중과 완화와 장기보유특별공제 개편까지 확정되면 매물 증가와 거래 회복에 도움이 될 것”이라고 말했다.
