구로 포포인츠 860억원 인수…운영사 공동투자 참여
하반기도 선별 거래…"베타에서 출발해 알파 만들 것"
호텔·데이터센터·임대주택 주목…크레딧 투자 확대
마스턴투자운용이 고금리로 위축된 상업용부동산 시장에서 호텔에 대한 적극적인 투자에 나섰다. 외국인 관광객 증가와 신규 공급 부족으로 호텔의 투자 매력도가 커진 데 따른 전략적 행보다. 단순히 호황에 기대 무분별한 투자를 집행하기보다 개별 자산의 현금흐름과 투자 구조를 따져 선별적으로 접근할 계획이다.
최재혁 마스턴투자운용 투자6본부장은 9일 서울 본사에서 진행한 본지와의 인터뷰에서 “호텔은 구조적으로 지금이 진입하기 좋은 시기여서 투자 기회가 많다”고 전했다. 최 본부장은 1988년생으로 삼일회계법인과 인마크자산운용을 거쳐 2018년 마스턴에 합류했다. 회계법인에서 재무자문과 부동산 실사를 경험한 뒤 실물 부동산 투자에 더 밀접하게 관여하려고 운용사로 자리를 옮겼다. 현재 투자6본부에서 오피스와 호텔을 중심으로 개발·실물 매입·선매입 등 다양한 투자전략을 검토한다.
그가 호텔에 주목하는 배경은 수요와 공급의 시차다. 코로나19 기간 호텔 신축이 사실상 멈춘 사이 외국인 관광객과 체류 수요가 빠르게 회복되면서 수요가 넘치는 상황이다. 다만 호텔은 임대료가 고정적으로 유입되는 오피스와 달리 매일의 운영 성과가 수익을 좌우한다. 관광 수요의 계절성과 대외 변수에도 민감하다.
마스턴은 6월 ‘포포인츠바이쉐라톤 서울 구로 호텔'을 860억원에 인수했다. 이 과정에서 기존에 호텔을 운영하던 회사를 전략적투자자(SI)로 참여시켰다. 더불어 운영사와 공동투자자·대주가 모두 수용할 수 있는 계약 구조를 마련했다.
최 본부장은 “기존에는 호텔 운영사가 내던 임대료가 조금 과도한 수준이었는데 운영사와 임대료 합의점을 찾아 적정한 가격으로 인수했다”며 “공동 투자자와 인수 자금을 빌려준 대주에게는 안정성을 제공하고, 호텔 운영사에는 본연의 운영에서 오는 이익을 더 가져갈 수 있도록 인수 구조를 설계했다”고 설명했다.
입지적 강점도 고려했다. 핵심 관광지는 아니지만, 지하철 2호선 접근성과 G밸리 산업단지의 출장 수요가 많다는 데 주목했다. 객실 외 식음료와 대관 매출도 수익을 뒷받침한다. 핵심 관광지의 호텔 가격이 높아질수록 주변 지역으로 수요가 확산할 가능성이 크다는 점도 투자 포인트로 작용했다. 최 본부장은 “반드시 관광지에 있는 호텔이 아니어도 가격 경쟁이 심하지 않은 상태에서 안정적으로 운영 가능한 자산에 투자한 것”이라고 설명했다.
마스턴은 호텔 실물 매입과 개발 사업을 추가로 검토 중이다. 여러 매물 입찰에 참여했으며, 지금은 초기 단계의 호텔 개발 및 실물투자 기회를 살핀다. 특히 호텔 가치평가에서도 객실 매출만 보지 않는다. 평균객실요금(ADR), 객실점유율, 매출총영업이익(GOP) 마진과 함께 매출 구성과 비용 구조를 종합적으로 분석한다.
호텔 투자 확대는 고금리 시장에 대응하는 마스턴의 투자 전략과도 맞닿았다. 올해 상반기 상업용부동산 거래량이 줄어든 가운데 하반기에도 선별적 거래가 이어질 것이라는 전망이다. 매수자와 매도자 모두 금리 상승에 따른 부담이 커지면서 매각 철회나 거래 지연 사례가 발생할 수 있다는 설명이다. 그는 “지금처럼 금리가 높을 때는 모든 거래의 난이도가 높아진다”면서 “베타(시장평균수익률)에서 출발해서 알파(추가 수익률)를 만들어야 하는 시장”이라고 말했다. 시장 상승에만 기대기보다 개별 자산의 가치를 높일 방법을 찾아야 한다는 의미다.
최 본부장은 맡은 본부의 강점을 유연함이라고 강조했다. 마스턴의 국내 투자본부 6개 가운데 투자6본부는 최근까지 오피스에 집중해 왔다. 오피스 선(先)매입과 밸류애드(가치 상승) 투자 경험을 다양하게 축적했다. 다만 특정 자산 군이나 투자 방식에 선을 긋지 않고 개발·실물 매입·선매입·대출·재간접 투자까지 검토한다.
마스턴의 조직적 역량으로는 리서치실과 프로젝트매니지먼트실, 별도의 운용 전담 조직을 꼽았다. 투자 검토 단계에서 시장 전망과 데이터베이스를 활용하고, 개발과 실물 자산의 기술적 위험은 내부 전문 인력과 함께 점검한다. 운용 조직에는 여러 본부의 자산을 관리하며 축적한 시장 정보와 계약 경험이 쌓인다.
7월 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달을 마친 도산대로 업무복합시설도 개발투자 역량을 보여주는 사례다. 마스턴은 소노스테이션 선임차 계약과 CJ대한통운의 책임준공 등을 통해 안정성을 보강했다. 최 본부장은 “PF는 결국 대출이기 때문에 회수 가능성이 얼마나 안정적이냐가 중요하다”며 “도산대로 핵심지에 위치한 토지 가치가 투자 결정의 가장 큰 기반이 됐다”고 설명했다.
앞으로 최 본부장은 호텔 개발과 오피스 투자를 이어가면서 자금조달 문제를 해결하는 크레딧 성격의 투자도 확대할 예정이다. 현대오토에버 성수 사옥 선매입 당시에도 펀드가 매도인의 PF 대출에도 참여해 대주이자 매수인 역할을 맡았다.
최 본부장은 “자금조달 이슈를 해소하는 방법으로 시작해 실제 대출 투자가 될 수도 있고, 대출로 시작해서 매입이나 개발 파트너로 이어질 수도 있다”며 “안전성을 어느 정도 가져가면서 플러스 알파를 노릴 수 있는 크레딧 성격을 띤 에쿼티 투자를 해보고 싶다”고 했다.
그는 호텔과 데이터센터, 임대주택을 구조적 기회가 큰 자산군으로 꼽으면서도 모든 자산에 신중해야 한다고 강조했다. 최 본부장은 “어떤 자산군이냐, 어떤 전략이냐를 고민하기에 앞서 개별 자산과 개별 투자 건에 어떤 기회와 위험이 있는 지를 투자 케이스별로 고민하는 게 가장 중요하다”고 강조했다.
