올 상반기 경기도 법원경매 진행 건수는 3만3256건으로 5년 전보다 236% 증가했지만, 낙찰률은 21.9%로 낮아졌다. 물건은 늘었지만 다섯 건 중 한 건만 낙찰되면서 경매시장 냉각이 이어지고 있다는 분석이 나온다.
고금리 장기화와 경기 둔화로 대출 이자를 감당하지 못한 물건이 임의경매와 강제경매로 함께 늘어난 영향으로 풀이된다.
서민 경제의 부담이 경매 물량 증가로 이어지고 있다는 분석이 나온다. 경기도는 서울을 오가는 실수요와 투자 수요가 많은 지역임에도 경매 물량이 증가하는 모습을 보인다. 대출 이자를 감당하지 못한 주택의 임의경매와 사업 실패에 따른 강제경매 사례도 함께 늘고 있다.
문제는 이를 받아줄 수요가 따라붙지 못한다는 점이다. 같은 기간 낙찰률은 21.9%로, 2021년 42.6%의 절반 수준까지 주저앉았다. 다섯 건 중 네 건이 주인을 찾지 못한 채 다음 기일로 넘어가는 셈이다.
서울 아파트 경매가 나홀로 고공행진을 이어가는 사이 경기·인천은 혹한을 겪는 수도권 내 양극화도 뚜렷하다. 낙찰까지 이르는 물건이 다섯 중 하나에 그친다는 것은 감정가 자체가 시장 눈높이보다 높게 매겨졌다는 신호이기도 하다.
냉각기일수록 물량이 많다는 이유만으로 접근하기보다는 주의가 필요하다. 유찰이 거듭된 물건은 선순위 임차인이나 명도 부담, 밀린 관리비 등 권리관계를 확인해야 하는 경우가 있다. 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되더라도 추가 비용까지 함께 고려할 필요가 있다. 부동산 경매에서는 낮은 가격에 형성된 배경을 함께 살펴보는 것이 중요하다. 넘쳐나는 물건 속에서 저평가 매물과 권리관계에 문제가 있는 물건을 구분하는 것이 중요하며 물량이 많다고 모두 투자 기회로 이어지는 것은 아니다.
이러한 사전 검토를 돕는 서비스도 있다. 부동산 경매 AI 권리분석 플랫폼 요이땅은 매각물건명세서·현황조사서를 분석해 인수해야 할 권리와 선순위 임차인의 대항력, 적정 입찰가 범위와 낙찰가율 추이를 한 장의 리포트로 정리한다.
AI 상담 서비스 요이봇으로 경매 서류를 올려 궁금한 점을 확인할 수도 있다. 다만 분석 결과 자체에는 법적 효력이 없어 임장과 자금 계획, 상권 확인은 이용자가 직접 챙겨야 한다.
