매매 진입 문턱 높아지며 전세 수급 부담 커질 듯
정부가 집값 과열을 막기 위해 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역으로 묶었지만 전세 시장에는 오히려 부담요인이 될 수 있다는 관측이 나온다. 매매 문턱이 높아지면서 당장 집을 사려던 실수요가 전세 시장에 머물 가능성이 커진 탓이다.
6일 한국부동산원에 따르면 6월 다섯째 주(6월 29일 기준) 경기 화성 동탄구의 전세가격은 0.42%, 구리는 0.30%, 용인 기흥구는 0.25% 상승했다. 경기 아파트 전세가격이 전주보다 0.15% 오른 점을 감안하면 세 지역 모두 경기 평균 상승률을 웃돌았다.
올해 누계 기준으로도 전세가격 상승세는 뚜렷하다. 화성 동탄구 아파트 전세가격은 올해 들어 8.03% 올랐다. 용인 기흥구는 6.21%, 구리는 5.08% 상승했다. 경기 전체 전세가격 누계 상승률 3.48%보다 높은 수준이다.
이들 지역의 전세가격 상승세는 실거주 수요가 꾸준히 유입된 영향으로 풀이된다. 동탄구와 기흥구는 반도체 산업 기대감과 광역교통망 개선 효과 등으로 직주근접 수요가 꾸준한 지역이다. 구리시는 서울 접근성이 좋아 서울 동북권과 인접한 주거지로 선호도가 높다.
서울 전세난이 수도권 외곽으로 번지는 흐름도 영향을 주고 있다. 서울에서 전셋집을 찾기 어려워진 수요가 비교적 서울 접근성이 좋은 경기 지역으로 이동하면서 경기권 전세시장에도 수요가 붙고 있다는 분석이다.
문제는 규제 이후 전세가격 상승 압력이 더 커질 수 있다는 점이다. 정부가 세 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가 지정한 데 이어, 경기도가 토지거래허가구역으로 묶으면서 매매 진입 부담은 한층 커졌다. 규제지역 효력은 이달 1일부터 발생했고 토지거래허가구역은 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용된다.
규제가 전세 시장에 부담으로 작용하는 이유는 매수 수요를 전세 시장에 묶어둘 수 있어서다. 대출 한도가 줄고 거래 허가 부담이 커지면 당장 집을 사려던 실수요자가 매수를 미루고 전세를 선택할 가능성이 커진다. 전세 매물이 이미 부족한 상황에서 수요가 줄지 않으면 임대인 우위의 시장이 이어지고 이는 전세가격 상승 압력으로 이어질 수 있다.
전세 매물 공급도 줄어들 수 있다. 토지거래허가구역에서는 실거주 목적 거래가 중심이 되는 만큼 전세를 낀 매입이 제약을 받는다. 새 집주인이 기존 세입자를 안고 집을 산 뒤 전세 매물로 유지하는 거래가 줄면 전세 매물 회전도 둔화될 수 있다. 수요는 전세 시장에 남고 매물 공급은 제한되는 구조가 만들어지는 셈이다.
현재 전세 매물은 이미 부족한 상황이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 7월 4일 기준 용인 기흥구 전세 매물은 311건으로 1년 전 724건보다 57% 감소했다. 구리시도 같은 기간 155건에서 77건으로 50.4% 줄었다. 화성 동탄구는 올해 행정구역 개편으로 전년과 직접 비교가 어렵지만 두 곳에서는 전세 매물이 이미 절반가량 줄어든 셈이다.
전문가들은 이미 전셋값이 오르고 매물이 줄어든 지역일수록 규제 이후 수급 변화에 민감하게 반응할 수 있다고 보고 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역 확대와 실거주 요건 강화로 기존 주택 거래가 위축되면 전세 매물 회전이 둔화될 수 있다”며 “매수 대기수요까지 전세 시장에 머물 경우 수급 불균형이 이어지면서 전셋값 상승 압력도 커질 수 있다”고 말했다.
