집값 오른 곳 뒤따라 묶는 사후 처방 논란
풍선효과 땐 남양주·권선·만안도 포함될 듯
정부가 수도권 집값 과열 지역에 다시 포위망을 쳤다. 서울 전역과 경기 주요 지역을 묶은 데 이어 매수세가 옮겨붙은 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시까지 규제 지역에 편입했다. 시장에서는 남양주와 수원 권선구, 안양 만안구 등 남은 비규제지역도 다음 사정권에 들 수 있다는 관측이 나온다.
30일 국토교통부에 따르면 정부는 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 이들 동탄구와 기흥구, 구리시 등 3곳을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가했다.
이번 조치는 수도권 비규제지역으로 번진 매수세를 차단하기 위한 것이다. 지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶인 뒤 강한 집값 상승세가 이어졌기 때문이다.
이유리 국토교통부 주택정책과장은 “이전에는 서울 전역과 인근 지역까지 상승세가 확산되는 상황이어서 비교적 광범위한 지역에 규제지역과 토지거래허가구역을 지정했다”며 “이번에는 동탄과 반도체 라인을 중심으로 상승세가 높은 상황으로 보고 있다”고 말했다.
정부는 이런 방식의 대응을 반복하고 있다. 특정 지역을 규제로 묶은 뒤 상대적으로 규제가 덜한 인접 지역이나 개발 호재 지역으로 수요가 옮겨가 가격이 오르면 규제지역으로 편입하는 방식이다. 집값 상승의 원인을 선제적으로 관리하기보다 가격이 오른 뒤 규제망을 넓히는 사후 처방에 가깝다는 지적이 나온다.
실제 정부가 강력한 수요억제 카드를 꺼낸 것은 이재명정부 출범 이후 1년여 만에 세 번째다. 정부는 지난해 6·27 대책을 통해 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶고 생활안정자금 목적 주담대와 전세대출 규제를 강화했다. 같은 해 10·15 대책에서는 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 확대하고 수도권·규제지역 내 고가주택 주담대 한도를 추가로 조였다. 이번에는 동탄·기흥·구리까지 규제망에 편입하면서 대출 규제에서 지역 규제로 이어지는 수요 억제 기조를 재차 꺼냈다.
규제 확대는 단기적으로 시장 심리를 누르는 효과를 낼 수 있다. 새로 지정된 지역에서는 투기 수요와 추격 매수세가 위축될 가능성이 크기 때문이다. 규제지역 지정으로 대출·세제 부담이 커지고 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무까지 더해지면 차입 매수와 갭투자 수요를 동시에 줄이는 효과가 예상된다.
하지만 규제지역 확대만으로 장기적인 시장 안정을 담보하기는 쉽지 않다. 수요가 완전히 사라지기보다 규제를 피해 다른 지역으로 이동할 가능성이 있어서다. 특히 서울 접근성이나 개발 호재, 교통 개선 기대감이 남아 있는 지역은 규제 이후에도 대체 수요가 유입될 여지가 있다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “규제가 수요를 근본적으로 잠재우기보다 단지 옮기는 역할에 그치는 것이 우리 부동산 정책의 오래된 과제인데 이번에도 그 패턴이 반복될 가능성을 배제하기 어렵다”고 꼬집었다.
앞으로도 이런 패턴이 반복되며 규제 대상에 새롭게 편입되는 지역이 나올 가능성이 크다. 정부도 추가 감시 기조를 드러냈다. 이 과장은 “주택가격 상승 지역을 지속적으로 모니터링하면서 시장 상황에 따라 필요한 조치를 검토하겠다”고 강조했다. 가격 상승세가 두드러지는 비규제지역은 언제든 추가 지정 대상이 될 수 있다는 신호로 읽힌다.
이에 따라 최근 거래가 늘었거나 기존 규제지역과 맞닿아 반사 수요가 유입될 수 있는 곳이 후보군으로 꼽힌다. 남양주와 수원 권선구, 안양 만안구 등이 대표적이다. 이들 지역은 앞서 구리·동탄·기흥과 함께 수도권 주요 비규제지역으로 묶여 거래 증가와 가격 상승 흐름이 포착된 곳이다. 남양주는 서울 접근성과 다산·왕숙신도시 등 개발 재료가 맞물려 있고 수원 권선구와 안양 만안구는 같은 시 안에서 규제지역과 비규제지역이 갈리는 곳이다. 수원은 장안·팔달·영통구가, 안양은 동안구가 이미 규제지역으로 묶여 있다.
국토부도 안양 만안구와 수원 권선구 등 일부 경기 지역의 가격 흐름을 들여다보고 있다고 밝혔다. 다만 이번 지정에서는 최근 3개월 물가상승률 대비 주택가격 상승률 1.3배 요건 등을 충족하지 못해 제외됐다. 정부가 기준 충족 지역에 한해 추가 규제 가능성을 열어둔 만큼, 이들 지역의 향후 가격 흐름에 따라 규제를 받을 수 있다.
송승현 도시와경제 대표는 “규제지역 지정 이후 인근 지역으로 수요가 확산되면 해당 지역도 가격 상승 압력을 받을 수 있다”며 “남양주, 안양, 수원 등 기존 규제지역과 맞닿아 있거나 생활권이 이어지는 지역은 향후 시장 흐름에 따라 추가 규제 가능성이 거론될 수 있다”고 말했다.
