목동 신시가지 재건축 본격화
서울 서남권(양천·영등포·강서) 내 신축 아파트의 희소성이 다시 부각되고 있다. 특히 목동 학군을 끼고 있는 양천구는 지난해 입주 가구가 단 한 곳도 없는 '제로(0)' 상태를 기록하며 신규 분양 단지에 대한 대기 수요의 관심이 이어질 전망이다.
2일 부동산114 자료에 따르면 지난해 서울 서남권인 양천·영등포·강서에서 입주를 진행한 아파트는 총 328가구로 역대 최저치를 기록했다. 특히 양천구는 신규 입주 단지가 없었다.
양천·영등포·강서는 목동 학군과 여의도·마곡 양대 업무지구를 아우르는 서울 서남권의 핵심 주거·업무 벨트로 분류된다. 직주근접과 학군 수요가 상호 교차 이동하는 동일 생활권에 속하는 만큼 3개 구가 동시에 입주 공백에 들어선 점은 인접 권역 수요 흐름에도 적지 않은 영향을 줄 수 있다.
향후 공급될 물량도 최저 수준이다. 올해부터 2029년까지 4년 동안 총 8693가구가 입주할 예정이다. 이는 2020년 한 해 동안의 입주량인 1만1129가구보다 22% 적은 수치다.
공급 회복이 쉽지 않다는 점도 신축 희소성을 키우는 요인이다. 원자재와 인건비 상승, 고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 부담, 지정학적 리스크가 겹치며 신규 사업 착공 자체가 늦어지고 있어서다. 한국건설기술연구원 건설공사비지수는 2020년 11월 100.97에서 2024년 11월 130.26으로 4년 새 29.0% 상승했다.
특히 양천구의 신축 공백은 당분간 더 길어질 가능성이 크다. 양천구 목동 신시가지 1~14단지가 모두 정비구역 지정을 완료해 약 4만7000여 가구 규모의 재건축에 시동을 걸었지만, 첫 시공사 입찰이 6단지를 시작으로 이제 막 진행된 상태다. 일반적으로 시공사 선정 이후에도 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거, 착공 단계를 거쳐야 입주가 가능해 실제 신축 공급으로 이어지기까지는 상당한 시간이 필요하다.
오히려 재건축이 본격화될수록 인근 신축 수요는 더 강해질 가능성이 크다. 14개 단지가 유사한 시점에 이주에 들어갈 경우 현재 거주 중인 약 2만6000여 가구 중 상당수가 전세 시장으로 쏟아져 나올 수 있어 양천구 안팎의 주거 수요가 일부 신규 단지로 결집할 공산이 크다는 게 업계의 관측이다.
이에 따라 공급을 앞둔 신규 단지들도 주목받고 있다. 목동 핵심 입지에서는 GS건설이 시공하는 복합개발 단지인 '목동윤슬자이'가 오는 7월 분양을 준비 중이다. 전용면적 114~204㎡ 총 651가구 규모로 조성될 예정이다.
시장에서는 양천구 일대가 우수한 학군과 업무지구 접근성을 갖춘 데다, 공급 가뭄이 장기화하면서 신축 단지의 자산가치가 지지세를 나타낼 것으로 보고 있다. 실제 최근 목동 7단지 전용면적 101㎡(공급면적 36평)가 36억5000만원에 거래되며 평당 1억원대를 기록하기도 했다.
인근 공인중개사무소 관계자는 "목동 학군을 유지하면서 새 아파트로 갈아타려는 실수요와 재건축 이주를 앞두고 미리 거처를 마련해두려는 수요가 함께 움직이고 있다"며 "지역 내 신축 공급이 제한적인 만큼 분양 예정 단지에 대한 사전 문의가 꾸준히 이어지는 분위기"라고 전했다.
