벨기에 핵심 자산의 담보가치 하락으로 제이알글로벌리츠가 대출 약정상 재무 기준을 위반하면서 현금흐름에 제약이 걸렸다. 대주단이 ‘현금유보(캐시트랩)’를 발동하면서 배당 여력에도 영향이 불가피한 상황이다.
16일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 빌딩 ‘파이낸스 타워(Finance Tower Complex)’ 관련 담보대출에서 현금유보 이벤트가 발생했다.
대주단이 외부 감정평가사인 존스랑라살(JLL)을 통해 산정한 자산가치 기준 담보인정비율(LTV)은 61.02%로, 약정 기준인 52.5%를 초과했다. 이는 대출계약상 재무적 준수사항을 충족하지 못한 것으로 계약 위반에 해당한다.
LTV는 대출금 대비 자산가치 비율을 의미한다. 자산가치가 하락하거나 부채 부담이 커질 경우 비율이 상승하는 구조다. 이번 경우 자산가치가 기대보다 낮게 평가되면서 기준치를 넘겼고, 이에 따라 대주단이 약정에 따라 현금유보 조치를 실행했다.
현금유보(캐시트랩)는 임대수익 등에서 발생하는 현금을 투자자에게 배당하지 않고 우선적으로 적립하는 장치다. 공시에 따르면 이제부터 해당 벨기에 자산에서 발생하는 임대료는 이자비용과 수수료, 최소 운영비 등을 제외한 나머지 금액이 별도 계좌에 사실상 묶이에 된다. 이 상태가 지속되면 적립된 자금은 대출 원금 상환에 사용될 수 있다.
제이알글로벌리츠는 기준(LTV 52.5%)을 맞추기 위해 약 7830만유로 규모의 대출 원금을 당장 상환해야 하는 상황이다. 앞서 해당 자산 관련해 제이알글로벌리츠는 알리안츠 등 대주단으로부터 5억6134만 유로를 연 4.4% 금리로 대출받았다.
제이알글로벌리츠는 감정평가 결과에 대해 이의를 제기하고 법적 대응에 착수했다. 동시에 전단채와 공모사채 등 단기 만기 도래 채무에 대해 차환 또는 신규 사모대출을 추진하는 등 유동성 대응에 나서고 있다.
다만 시장에서는 배당 제약 리스크도 거론된다. 핵심 자산에서 발생하는 현금이 묶이면서 리츠의 안정적 배당 구조가 흔들릴 수 있다는 의견이다.
