비강남 구축아파트·지방은 신중해야
상업용 부동산 등 대체자산으로 눈 돌려
인프라 자산·물류센터 등도 관심 커져
이재명 정부 출범 이후 부동산 시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들의 자금 흐름에도 변화가 감지되고 있다. 집값 상승 기대가 약해지고 주택 투자 대신 수익형 부동산 등 대체 자산으로 눈을 돌리는 움직임이 나타나는 모습이다. 기세가 한풀 꺾인 주택 시장의 경우 입지와 사업성 중심으로 선별 접근이 필요하다는 진단이다.
26일 한국갤럽이 이달 3~5일 전국 만 18세 이상 1001명을 대상으로 진행한 여론조사에 따르면 향후 1년간 집값 전망에 대해 응답자의 46%가 ‘내릴 것’이라고 답했다. ‘오를 것’이라는 응답은 29%, ‘변화 없을 것’은 15%, 의견 유보는 10%였다.
이는 다주택자 규제와 보유세 인상 기조가 본격화되기 전과 비교해 기대감이 크게 꺾인 결과다. 1월 말 같은 조건으로 진행된 조사에서는 집값이 오를 것이라는 응답이 48%로 집계돼 압도적이었다.
시장도 주춤한 모습이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 강남 3구와 강동, 용산, 성동, 동작 등 주요 지역이 최근 약세로 돌아섰다. 이에 대해 전문가들은 지난해 상승폭이 컸던 지역을 중심으로 한 조정 국면이라는 평가를 내놓고 있다.
이 같은 환경에서 전문가들은 주택 투자 시 선별이 중요한 때라고 입을 모은다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “기존 주택을 매각하고 상급지로 이동하는 전략이라면 한강 벨트 일대는 여전히 유효하다”며 “성동·마포·강동·영등포·동작·광진 등은 재개발·재건축 정비사업을 중심으로 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “향후 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재와 정비사업 초기 단계가 결합된 지역이 유망하다”며 “가격대는 9억원 이하 실수요와 투자 수요를 겸할 수 있는 구간이 상대적으로 안정적”이라고 평가했다.
반면 비강남권 구축 아파트나 비아파트, 지방 시장에 대해서는 신중론이 제기된다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “비강남권 30년 이상 구축 아파트는 공사비 상승으로 사업성이 훼손될 수 있고 조합 내 갈등 등으로 사업 지연 가능성도 커 접근에 유의해야 한다”고 말했다.
주택 시장 규제가 강화되면서 꼬마빌딩 등 상업용 부동산으로 자금이 이동하는 흐름도 나타나고 있다. 부동산플래닛에 따르면 10억원 이상 50억원 미만, 연면적 3300㎡ 이하 서울 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 지난해 11월 103건에서 올해 1월 66건으로 줄었지만 지난달 74건으로 반등했다.
중장기적으로는 인프라 자산으로의 투자 확대 필요성도 제기된다. 한국데이터센터연합회에 따르면 국내 데이터센터 시장은 2025년부터 2028년까지 연평균 13.4% 성장할 것으로 전망된다. 정부가 150조원 규모 국민성장펀드 중 50조원을 인공지능(AI) 데이터센터와 전력망 등 인프라에 투입할 계획인 점도 투자 매력을 높이는 요인으로 꼽힌다.
물류센터에 대한 관심도 이어지고 있다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 2025년 국내 물류센터 투자 시장의 총 거래 규모는 약 5조7000억원으로 전년 대비 16.8% 증가하며 회복세를 나타냈다. 특히 브룩필드(Brookfield), KKR 등 해외 투자자들이 적극적으로 참여해 대형 우량 자산을 매입하면서 전체 거래의 약 68%를 차지했다.
홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 “2026년 물류센터 시장은 공급 조절과 수요 회복이 동시에 진행되는 안정적 구조가 예상된다”며 “대규모 자동화 설비를 갖춘 복합 물류센터를 중심으로 투자 수요가 확대되고, 국내 투자자의 참여도 늘어나면서 시장 회복 속도가 빨라질 것”이라고 전망했다.
