최근 강남·한강벨트 등 서울 인기 지역에서 급매물이 늘고 호가가 조정되는 모습이 나타나고 있지만 올해 서울 아파트 공시가격은 지난해보다 큰 폭으로 오를 전망이다. 지난해 집값이 크게 오른 데다 공시가격 산정이 1월 1일 기준으로 진행돼 2월 이후 나타난 하락 흐름이 반영되기 어렵기 때문이다.
3일 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국부동산원은 공시가격 산정 작업을 마치고 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이며 다음 주 공시가격(안) 열람과 의견 청취 절차에 들어갈 예정이다.
정부는 지난해 11월 공청회에서 2026년 공동주택 공시가격의 평균 현실화율을 전년과 같은 69%로 동결하기로 했다. 새 정부 출범 이후 공시가격 운영 체계 전반에 대한 재검토 필요성이 제기된 데다 지난해 서울 집값이 크게 오르면서 현실화율을 올리지 않더라도 공시가격 상승으로 보유세 부담이 확대될 수 있다는 점이 고려된 것으로 풀이된다.
공시가격은 통상 전년도 가격 변동분을 반영해 매년 1월 1일 기준으로 산정된다. 특히 가격 변동이 크거나 변곡점에 있는 경우에는 조사·산정이 마무리되는 1월까지의 흐름을 최대한 반영하는 것으로 알려져 지난해 말~올해 1월의 상승분이 공시가격에 포함됐을 가능성이 크다.
다만 2월부터 시장 분위기는 급변했다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 종료하겠다는 방침을 밝힌 이후 매도 물량이 늘고 일부 지역은 가격이 하락 전환한 것이다. 이 경우 7월 이후 보유세 납부 시점에는 1월 1일 기준으로 산정된 공시가격이 적용되면서 체감 현실화율이 높아질 수 있다는 관측이 나온다.
서울 아파트 공시가격 상승률이 지난해(공시가 상승률 7%대)를 넘어 두 자릿수로 확대될 가능성도 거론된다. 한국부동산원 통계상 지난해 서울 아파트값 상승률과 실거래가지수 상승률이 모두 두 자릿수에 근접하거나 이를 웃돈 만큼, 공시가격은 두 지표의 중간 수준에서 형성될 수 있다는 것이다.
다만 서울 안에서도 강남권과 한강벨트 등 가격 상승 폭이 컸던 지역과 상대적으로 변동이 적었던 지역 간 격차는 커질 가능성이 있다.
지난해 아파트값이 급등한 강남과 한강벨트 지역의 주요 단지는 보유세 공정시장가액비율을 작년 수준(종부세·재산세 60%, 1주택 재산세 43~45%)으로 동결하더라도 종부세 부과 대상은 세부담 상한(전년도 납부세액의 150%)까지 보유세가 늘어나는 사례가 적지 않을 것으로 보인다.
우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 보유세를 추정한 결과, 마포구 아현동 ‘래미안푸르지오’(전용면적 84.59㎡)의 올해 공시가격이 18억2000만원으로 작년보다 약 36% 오를 경우 보유세는 지난해 약 299만원에서 세부담 상한이 적용돼 416만원으로 116만원 늘어날 전망이다.
성동구 옥수동 ‘래미안옥수리버젠’(전용 84.81㎡)은 공시가격이 20억6400만원으로 작년보다 50% 이상 뛴다고 가정하면 보유세가 세부담 상한에 걸려 지난해 325만원에서 올해 454만원 수준으로 증가하는 것으로 추정됐다.
강남권도 공정시장가액비율 조정 없이 보유세가 큰 폭으로 늘 수 있다. 서초구 ‘반포자이’(전용 84㎡)의 올해 공시가격이 34억6750만원으로 작년보다 약 25% 오른다고 가정하면 보유세는 지난해 1275만원에서 올해 1790만원으로 500만원 이상 증가할 것으로 예상된다.
