4분기 공실률 6.2%⋯전분기 대비 감소
지난해 서울 오피스 투자 시장 규모가 26조원을 넘어서면서 역대 최고 수준을 기록했다.
3일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트'에 따르면 지난해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 총 26조1000억원으로 집계됐다.
종전 최대였던 2020년(16조1000억원) 대비 62% 늘며 역대 최고치를 경신했다. 4분기 거래만 6조9000억원 규모로, 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다.
특히 거래 방식 변화가 두드러졌다. 전체 거래액의 46%가 수익증권 형태로 거래됐다. 빅데이터컨설팅실은 취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과로 해석했다. 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)도 거래 건수 기준 약 40%를 차지하며 비중을 키웠다.
주요 거래 사례로는 CBD 시그니쳐타워(1조346억원), 분당권역(BBD) 분당 두산타워(7900억원), CBD LG광화문빌딩(5120억원) 등이 제시됐다. 강남권역(GBD) AP타워는 평당 5785만원의 거래 단가를 기록했다.
임대차 시장은 안정적 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%포인트 낮아졌다. 3분기 연속 감소세다. 권역별 공실률은 여의도권역(YBD)이 1.9%로 가장 낮았고, 도심권역(CBD) 4.5%, 강남권역(GBD) 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 반면 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록해 전 분기 대비 소폭 상승했다.
자산별로는 ‘우량 자산 선호(Flight to Quality)’가 강화된 흐름이 관측됐다. 대형·초대형 오피스 공실률은 하락한 반면, 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승해 양극화 조짐이 나타났다는 설명이다.
2026년 시장은 거래 총량이 둔화하되 선별적 투자가 이어질 것으로 전망됐다. 빅데이터컨설팅실은 2025년의 거래 흐름을 유지하기에는 거시경제 불확실성이 남아 있어 연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 수 있다고 내다봤다. 다만 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜이 우선협상대상자를 선정하고 종결을 앞두고 있어 시장 유동성은 풍부하다고 분석했다.
진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅실장은 “기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다”며 “전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 2026년에도 이어질 것”이라고 말했다.
